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강남 3구 중심 서울 집값 상승률 둔화, 공급 확대 등 시장안정 기반 강화에 총력
1. 정부는 주택공급·규제·금융 등 다양한 정책을 통해 시장 안정에 총력을 기울이고 있습니다.
정부는 국민 주거안정을 위해 ｢주택공급 확대방안(’25.9.7)｣, ｢주택 신속공급 방안(’26.8.13)｣ 등 민간과 공공을 망라하여 주택공급에 주력하는 한편,
ㅇ ｢주택시장 안정화 대책(’25.10.15)｣ 등 규제·금융 등 다양한 정책을 통해 공급 회복시까지 안정적인 시장 수요 관리와 수급 불균형에 따른 과열을 방지하는 등 다각적인 노력을 기울이고 있습니다.
그 결과, 주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있습니다.
ㅇ (인허가) 주택 공급의 선행지표인 인허가는 최근 6개월간(3∼8월) 서울 실적이 3.6만호를 기록, 전년 동기(2.1만호) 대비 74% 증가하였으며 장기평균(’16∼’25년, 2.8만호)을 상회하고 있습니다.
ㅇ (착공) 최근 6개월 서울 착공은 1.7만호로 장기평균(3.1만호) 대비 적으나, 전년 동기(1.2만호) 대비 45% 증가하며 개선되고 있습니다.
ㅇ (가격) 강남, 서초 매매가격이 10주 연속 하락하며 서울 동남권 중심으로 하락세*인 가운데, 서울 매매가격 상승률이 7월 이후 둔화되고 있습니다.
* 9월 아파트 매매가격 변동률(한국부동산원): 강남 △1.65%, 서초 △1.25%, 송파 △0.45%
ㅇ (거래·매물) 서울 아파트 매매거래량이 5월 이후 감소 중이며, 최근 매매매물은 약 7.4만건으로 올해 초(5.7만건) 대비 30% 증가하였습니다.
* 서울 아파트 매매거래량(천건): (‘26.5월)8.9 (6월)7.7 (7월)6.6 (8월)4.6
- 토지거래허가구역 지정 등으로 투기수요가 억제되며 갭투자 거래가 감소하고 있습니다.
* 서울 아파트 갭투자 거래(9월말 기준): 37.9%(’25.10월) → 6.1%(‘26.8월)
ㅇ (심리) 주요 지역의 가격 하락 및 금리인상 등 요인으로 서울 주택매매시장 소비심리지수도 7월 이후 감소세를 보이고 있습니다.
* 서울 주택매매시장 소비심리지수(국토연구원): (‘26.7월)139.9 (8월)132.5 (9월)130.8
2. 중장기적으로는 주택시장 안정 기반이 강화될 것으로 전망됩니다.
단기적으로는 입주물량 감소와 금리 인상 등과 같은 주택가격 상·하방 요인이 혼재되어 시장 상황을 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.
ㅇ (상방 요인) 과거 인허가·착공 부진에 따른 입주물량 감소, 국민소득 증가와 반도체 등 산업 호황에 따른 구매력 확대, 주택가격 상승 기대 심리 등이 수급 불균형을 야기하면서 상방 요인으로 작용하고 있습니다.
* 수도권 아파트 입주물량(만호): (‘23)20.4 (‘24)17.3 (‘25)13.0 (’26e)10.5↔(10년平)18.0
** 연도별 실질 GDP 성장률(한국은행): (’23)1.5% (‘24)2.2% (’25)1.1% (‘26e)3.3%
ㅇ (하방 요인) 다만, 최근 기준금리가 6월 2.5%→8월 3.0% 인상되고, 단기적으로 집값에 영향이 큰 주택담보대출 금리가 과거 집값 하락기인 ’22년 수준에 근접 또는 상회하는 등 금융 여건이 변화하고 있습니다.
* 주택담보대출 금리: 고정형 (‘22.9월)4.86% (’22.10월)4.82% → (’26.8월)4.88%변동형 (‘22.12월)5.37% (’23.1월)5.37% → (’26.8월)4.53%
- 또한, 주요국의 적자 재정에 따른 국채 발행 증가, 글로벌 기업의 자금조달을 위한 회사채 발행 증가 등이 시장금리에 영향을 줄 수 있습니다.
중장기적으로는 공급 확대, 가구 증가율 둔화 등으로 시장 안정 기반이 더욱 강화될 것으로 전망됩니다.
ㅇ (공급 측면) 공공·민간 부문에서 인허가·착공이 증가하는 등 공급 대책의 성과가 점차 가시화됨에 따라, 3기 신도시 입주가 본격화되는 ’28년부터 수급 여건이 크게 개선될 것으로 보입니다.
* 3기 신도시 입주물량 ‘26년 1.3천호에서 ‘28년 1만호 이상으로 증가
ㅇ (수요 측면) 서울 가구 증가율 ’20년 2.20%에서 ’25년 0.83%로 크게 둔화하였으며 ’38년 이후부터는 하락 전환될 전망입니다. 또한, 5극 3특, 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격 추진됨에 따라 서울·수도권 주택수요가 지방으로 분산되는 효과도 있을 것으로 판단됩니다.
* 서울 가구 변동률(YoY): (‘20년)2.20% (‘25년)0.83% (’38년)0.01% (‘39년)△0.04%
’24년 주거실태조사에 따르면, 전체 가구의 평균 거주기간이 8.4년인 만큼, 주택시장 분석 및 전망시 중장기 수급 흐름에 대한 면밀한 분석이 필요하다고 판단됩니다.
3. 정부는 앞으로도 시장 상황을 면밀히 모니터링하는 한편, 공급 확대 등 안정 요인을 극대화하고 불안 요인은 최소화하는 등 시장 상황에 적기 대응하여 국민 주거안정이 실현될 수 있도록 총력을 기울이겠습니다.
정부는 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어져 공급 대책의 효과를 국민들이 체감할 수 있도록 주요 사업장별로 공급 추진 상황을 밀착 점검하고, 인허가 지연·공사비 갈등·자금조달 등 사업을 가로막는 애로 요인을 관계기관과 함께 신속히 해소해 나가겠습니다.
ㅇ 아울러, 공급 대책의 제도적 기반 구축을 위해 입법과 하위법령 정비를 속도감있게 추진하는 한편, 현장의 추가 제도개선 과제도 지속 발굴하여 공급 속도를 가속화해 나갈 계획입니다.
또한, 전월세 가격 상승에 따른 무주택 서민의 주거비 부담을 완화하기 위해 9.21일 발표한 ｢주거안정플랜｣에 따른 후속 조치도 속도감 있게 추진해 나가겠습니다.
(매매가격) ‘26.6월말부터 강남권 매매가격 상승세가 둔화됨에 따라 서울 매매가격 상승폭도 ‘26.8월 말부터 전반적으로 축소 추세
(매매매물) 양도세 중과재개(5.10일) 후 서울 아파트 매매매물 증가 추세, 최근 가격 하락 중인 강남권을 중심으로 매매매물 증가세
(매매거래) 금리상승에 따른 자금부담, 매도·매수 호가 차이 등으로 ‘26.5월부터 서울 아파트 매매거래량*은 전반적으로 감소세
* 서울 아파트 매매거래량: (’26.5월)8.9천건 → (‘26.8월) 4.6천건△48.7%
ㅇ 강남3구·용산구, 한강벨트7구 거래량은 ’26.7월부터 평년수준 하회
(금리) 기준금리 및 국고채 금리 상승으로 주담대 금리*가 주택가격 하락기 금리 상회(고정형, 4.88%‘26.7월↔4.86%’22.8월), 기준금리 추가 상승 전망**
* 주담대 금리 : ’26.1월4.26% → 3월4.32% → 5월4.44% → 7월4.76% → 8월4.88%
** 기준금리 인상(3.0%8.27), 금통위(‘26.8)는 추가인상 전망(’27.2월 기준금리 전망 평균 3.26%)
(경매 매각가율) 주택가격이 급락했던 ’23년 이후 상승세를 보이던 서울 아파트 경매 매각가율*이 ‘26년 초부터 하락 추세로 전환
* ’26.1월105.8% → 3월98.6% → 5월97.7% → 7월95.9% → 9월92.8%
(가구수) 수도권·서울 가구 증가세는 ‘20년대부터 둔화되는 양상으로 장래가구 추계상으로 가구 증가율은 지속 감소할 전망*
* 수도권 집중 추세를 완화하기 위해 2차 공공기관 지방이전(’26.9 추진방향·원칙 발표 → ‘26.4Q 중 이전계획 발표) 등도 본격적으로 속도감 있게 추진할 예정
출처 : 1) 「인구주택총조사」(국가데이터처), 2) 「장래가구추계」(국가데이터처)
전월세 매물은 ’24년초부터 감소 추세이며, 서울·수도권 토지거래허가구역에 한정된 이슈가 아닌 공급 부족에 따른 전국적 현상
ㅇ 최근 1년간 전월세 매물 추이를 살펴보면, 서울보다 지방 4대 광역시의 전월세 매물이 더 크게 감소
* 전년 동기간(10월 2주) 대비 전월세 매물 감소율: 서울 △12%, 지방 4대 광역시 △33%
ㅇ 국지적으로는 대규모 단지 입주 등 지역별 공급 상황에 따라 매물 증가 시기도 발생하고 있으며, 입주물량 증가가 전월세 매물 증가에 일부 기여
* (예) 서울 은평구 약 2,400세대 규모 단지 10월 입주 예정, 은평구 주간 아파트 전세가격 변동률(%): (9월4주)0.14 (10월1주)0.04 (10월2주)0.09
전월세 매물 감소의 주원인은 ’25년부터 본격화되고 있는 입주물량의 급감이며, 특히 주택보급률이 100% 미만인 서울·경기 등 수도권의 전월세 수급 불안 원인으로 작용 중
* 수도권 아파트 입주(만호): (‘23)20.4 (‘24)17.3 (‘25)13.0 (’26e)10.5↔(10년平)18.0
** 주택 보급률(‘24년 기준, %): 서울 93.9, 경기 99.4 ↔ 전국 102.9
◆ 한눈에 보기
· 발행 기관 : 정책브리핑
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