서울시가 오래된 골목과 마을의 형태를 유지하면서 낡은 주택을 필지 단위로 신축·개량할 수 있도록 저층주거지 7곳의 건축규제를 완화한다. 중랑구 망우동과 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1·2동, 구로구 개봉동 일대가 대상이다. 총면적은 25만3,874㎡다. 서울시는 10월 13일 열린 제18차 건축위원회에서 이들 구역의 특별건축구역 지정안이 심의를 통과했다고 밝혔다.
이번 조치는 동네를 통째로 철거하는 대신 집주인이 자기 땅에서 집을 새로 짓거나 고칠 수 있도록 건축 여건을 지역별로 조정하는 내용이다. 구역별로 용적률과 건폐율, 건축물 높이 등을 달리 완화하고, 디자인 가이드라인을 반영한 정도에 따라 용적률을 조례상 기준의 최대 1.2배까지 적용한다. 서울시는 앞서 10월 2일 옥인동·명륜3가·망우3동 3개 구역의 특별건축구역 지정을 발표했다. 이번 7곳은 그 뒤 열흘여 만에 추가로 지정안 심의를 통과했다.
골목과 필지를 유지하는 저층주거지 정비
‘휴먼타운 2.0’은 대규모 정비사업이 어려운 저층주거지를 대상으로 기존 골목길과 마을의 형태를 보존하면서 개별 주택의 신축과 개량을 지원하는 사업이다. 서울시는 주택 공급이 필요한 지역은 신속통합기획·모아타운 등으로 정비하고, 역사와 생활의 흔적이 남아 있는 저층주거지는 골목과 지형, 경관을 살리는 지역 맞춤형 정비를 추진한다고 밝혔다. 휴먼타운 2.0은 이 가운데 기존 마을을 유지하며 새로 짓는 방식의 정비 모델이다.
이번 심의 대상은 ▲중랑구 망우동 127-37번지 일대 ▲강북구 수유동 522-31번지 일대 ▲성북구 삼선동1가 300번지 일대 ▲중구 신당동 432-173번지 일대 ▲강서구 화곡1동 370-38번지 일대 ▲강서구 화곡2동 167-10번지 일대 ▲구로구 개봉동 288-7번지 일대다. 다만 완화 수준은 구역의 지형과 용도지역, 기존 계획에 따라 다르다.
특례는 모든 건축물에 일괄 적용되는 방식이 아니다. 건축주는 특례가 필요한 이유와 기대 효과를 담은 특례적용계획서를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 내야 한다. 구역별 디자인 가이드라인을 건축계획에 반영한 정도도 평가받는다. 서울시는 마을의 골목과 경관을 고려한 건축을 유도하기 위해 건축 배치와 외관 디자인, 외부공간 등을 기준으로 점수를 매기고, 점수에 따라 용적률을 차등 적용할 계획이다.
지형과 경관에 맞춘 구역별 특례
중랑구 망우동에서는 제2종일반주거지역의 건물 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가를 조성하면 해당 층의 건폐율을 완화한다. 서울시는 이를 통해 골목상권 활성화를 유도한다는 계획이다. 강북구 수유동 인수봉 숲길마을은 북한산 자락에 있어 자연경관지구 규제로 건축에 제약을 받아온 곳이다. 자연경관지구 내 건폐율은 40%에서 최대 60%까지, 높이는 16m에서 최대 20m까지 완화할 수 있다. 이 완화는 고도지구에는 적용하지 않는다.
성북구 삼선동1가 장수마을은 한양도성에 인접해 있다. 이곳은 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 지구단위계획으로 제한된 건축물 높이를 기준의 최대 1.2배까지 완화한다. 경사진 지형이 있는 중구 신당동과 강서구 화곡1·2동은 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거 용도로 사용하면 해당 부분의 건폐율을 60%에서 최대 80%까지 인정한다. 서울시가 밝힌 7곳 가운데 화곡1·2동과 신당동은 면적이 가장 넓은 구역이다.
구로구 개봉동에는 제3종일반주거지역이 포함돼 있다. 이 지역의 용적률은 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있다. 서울시는 지역별 특례를 기존 지형과 용도지역, 계획에 맞춰 다르게 적용한다고 설명했다. 구역별 주요 수치는 다음과 같다.
| 대상·기준 | 기존 기준 | 완화 후 기준 |
|---|---|---|
| 망우동 1층 건폐율 | 60% | 70% |
| 수유동 건폐율 | 40% | 60% |
| 수유동 높이 | 16m | 20m |
| 신당동·화곡동 건폐율 | 60% | 80% |
| 개봉동 용적률 | 250% | 300% |
디자인 반영에 따라 달라지는 용적률
7개 구역에서는 지역별 디자인 가이드라인을 건축계획에 얼마나 반영했는지 평가해 조례상 용적률을 최대 1.2배까지 적용한다. 평가 점수가 5점 이상이면 조례 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배가 적용된다. 가이드라인은 건축 배치와 외관 디자인, 외부공간 등을 포함해 12~14개 항목으로 구성된다. 건축주가 배점을 신청하면 건축위원회 심의위원이 평가해 최종 점수를 정한다.
서울시는 제2종일반주거지역(7층 이하)의 약 50평, 165㎡ 대지를 예로 들었다. 기존 용적률에 산입되는 연면적 상한은 330㎡다. 평가 점수가 5점 이상이면 363㎡, 10점 이상이면 396㎡까지 늘어날 수 있다. 다만 실제 건축 규모는 주차와 높이 등 다른 기준 및 심의 결과에 따라 달라진다. 디자인 가이드라인 반영 여부가 특례 적용과 연결되지만, 건축주가 계획서를 제출하고 심의 절차를 거쳐야 한다.
협소한 골목 안쪽 필지에서 신축과 개량을 할 수 있도록 7개 구역에 공통 특례도 둔다. 건축선과 인접 대지경계선으로부터 확보해야 하는 거리는 연립주택의 경우 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄인다. 옥상에 조성한 조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율은 2분의 1에서 3분의 2로 확대한다. 서울시는 이 같은 공통 기준과 구역별 특례를 함께 적용한다고 밝혔다.
계획서 제출부터 무료 상담·착공까지
특례를 받으려는 건축주는 특례 적용이 필요한 이유와 기대 효과를 담은 특례적용계획서를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 제출해야 한다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단 ‘휴머네이터’의 기획설계와 상담을 무료로 받을 수 있다. 참고 기사에 따르면 휴머네이터는 2024년 도입된 전문가 그룹으로, 건축설계·금융·세금·부동산 분야 전문가가 참여한다. 서울시는 지역 여건에 따라 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 연계할 계획이다.
특별건축구역은 지정 후 3년간 운영한 뒤 성과를 평가해 계속 운영할지 정한다. 특례를 적용받은 건축물은 허가 또는 신고 후 12개월 안에 착공해야 한다. 서울시는 지역별 디자인 가이드라인을 통해 건축물의 배치와 외관, 외부공간이 기존 마을 경관과 조화를 이루도록 관리할 방침이다. 명노준 서울시 주택실장은 “세계적인 도시 평가에서 서울이 주목받는 이유는 과거의 역사·골목 풍경과 미래 경쟁력이 조화를 이루고 있기 때문”이라며 “휴먼타운 2.0은 마을의 옛길과 지형의 가치를 지켜내면서도 쾌적하게 살아갈 수 있는 주거 혁신 모델로서, 저층주거지 주민들의 삶의 질을 높이고 서울만의 독창적인 도시경관을 가꿔나갈 것”이라고 말했다.
출처 : 서울특별시 보도자료
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