주거 PF 규제 2년 유예…6월 말 익스포저 168.8조원

금융위원회와 금융감독원, 재정경제부, 국토교통부 등 관계기관은 13일 오전 10시 금융위원회 대회의실에서 부동산 프로젝트금융(PF) 상황 점검회의와 주택공급 촉진 금융지원 대책 점검회의를 열었다. 회의에서는 금융권 PF 익스포저와 대출 연체율, 사업성 평가 결과를 살펴보고 주거사업장 PF 자기자본비율 규제의 실행방안과 주택공급 지원책을 논의했다. 금융당국은 정상 사업장에는 신규 자금이 원활히 공급되도록 하고 부실 사업장은 정리·재구조화하겠다는 방침을 밝혔다. 주택공급을 위한 금융지원과 금융권의 건전성 관리를 함께 추진한다는 계획이다.

익스포저 감소세 둔화…PF대출은 2023년 말 이후 첫 증가

금융위원회에 따르면 2026년 6월 말 금융권 PF 익스포저는 168조8000억원으로 3월 말보다 1조원 줄었다. PF대출과 토지담보대출, 채무보증 등을 합산한 규모다. 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 매 분기 감소해 왔지만 최근 분기별 감소 폭은 앞선 기간보다 작아졌다. 2025년 6월 말에는 4조2000억원 줄었고, 같은 해 9월 말에는 8조7000억원 감소했다. 이후 2025년 12월 말 3조6000억원, 2026년 3월 말 4조5000억원 줄어든 데 이어 6월 말 감소액은 1조원이었다.

PF대출 잔액은 115조8000억원으로 전 분기보다 3000억원 늘었다. 2023년 말 이후 처음 증가한 것이다. 2분기 신규 취급액은 23조5000억원으로 1분기보다 6조7000억원 많았고, 2025년 2분기 23조6000억원과 비슷했다. 금융당국은 사업성이 양호하고 사업 진행도가 높은 사업장을 중심으로 신규 자금이 공급되고 있다고 설명했다. 회의에는 금융당국과 관계기관 외에도 은행연합회·금융투자협회 등 금융업계, 건설협회와 주택협회 등 건설업계, 민간 전문가들이 참석했다.

PF 연체율은 하락…토지담보대출은 32.20%

6월 말 PF대출 연체율은 4.56%로 3월 말보다 0.09%포인트 낮아졌다. 3월 말 연체율은 4.65%였다. 금융당국은 금융권의 부실채권 정리와 PF대출 잔액 증가 등을 하락 배경으로 설명했다. 반면 저축은행·여신전문금융회사·상호금융 등 중소금융회사의 토지담보대출 연체율은 32.20%로 전 분기보다 0.32%포인트 올랐다. 이 대출 잔액은 10조4000억원에서 9조5000억원으로 8.7% 감소했고, 연체채권은 3조3000억원에서 3조1000억원으로 7.8% 줄었다. 대출 잔액 감소 폭이 연체채권 감소 폭보다 커 연체율이 상승했다는 게 금융당국의 설명이다.

사업성 평가에서 유의(C) 또는 부실우려(D)로 분류된 여신은 15조1000억원이었다. 전체 PF 익스포저의 9.0%로, 전 분기보다 1조3000억원 줄고 비중도 0.6%포인트 낮아졌다. 해당 여신은 2025년 12월 말 14조7000억원에서 2026년 3월 말 16조4000억원으로 늘었다가 6월 말 감소했다. PF대손충당금은 3월 말 10조8000억원에서 6월 말 10조2000억원으로 줄었다. 다만 유의·부실우려 여신 감소 폭이 더 커 커버리지비율은 65.8%에서 67.7%로 높아졌고, PF 고정이하여신비율은 10.04%에서 9.76%로 하락했다.

부실 우려 사업장의 정리·재구조화는 6월 말까지 누적 19조7000억원 규모로 집계됐다. 이 가운데 경·공매와 수의계약, 상각 등을 포함한 정리가 14조4000억원이고, 신규 자금 공급과 자금구조 개편 등을 통한 재구조화가 5조3000억원이다. 금융당국은 정리·재구조화에 따라 PF 고정이하여신비율이 10.0%포인트, PF 연체율이 7.3%포인트 개선되는 효과가 있었다고 밝혔다. 2분기 실적은 8000억원으로 1분기 4000억원보다 늘었다. 다만 부실 우려 사업장 규모가 줄면서 정리·재구조화 증가세가 둔화해 금융업권 자체펀드를 확대하는 등 후속 조치를 추진하기로 했다.

주거사업장 규제는 2029년부터 단계 적용

금융당국은 8월 13일 발표한 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책에 포함된 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 실행방안을 확정했다. PF 자기자본비율을 반영하는 건전성 충당금 기준 정비, 중소금융권의 대출취급 요건, 금융권 위험가중치 정비가 대상이다. 주거사업장은 이들 규제의 적용을 2년 유예하고 2029년 자기자본비율 5%부터 단계적으로 적용한다. 이후 기준을 매년 5%포인트씩 높여 2030년 10%, 2031년 15%, 2032년 이후 20%로 조정하는 일정이다. 금융·건설업계 의견은 10월 1일 대책 점검회의에서 수렴했다.

건전성 충당금 기준은 PF 사업성 평가 때 자기자본비율 충족 여부를 평가 기준에 추가하는 방식이다. 사업장이 양호(A)·보통(B)·유의(C)·부실우려(D)로 분류되며, 단계가 낮을수록 금융회사가 더 많은 충당금을 적립하게 된다. 중소금융권 대출취급 요건은 자기자본비율을 충족한 사업장에만 PF대출을 취급하도록 하는 규제로, 기존 저축은행에서 여전·상호·새마을금고 등으로 적용 범위가 넓어진다. 주거사업장은 이 두 규제 모두 2029년부터 5% 기준으로 시작한다.

비주거사업장은 당초 계획대로 2027년부터 규제를 적용한다. 건전성 충당금 기준과 대출취급 요건은 2027년 5%에서 시작해 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년부터 20%로 적용한다. 금융권 위험가중치 정비도 비주거사업장은 2027년부터 20% 기준으로 시행한다. 주거사업장 위험가중치 규제는 2년 유예하되 은행·증권에는 주택공급 지원을 위한 인센티브로 2027~2028년에도 5% 기준을 적용하고, 2029년부터 단계적으로 높인다. 은행은 분양률과 자기자본비율 기준을 충족한 PF대출의 위험가중치를 150%에서 100%로 낮출 수 있다. 금융당국은 비주거사업장 규제와 부동산 PF 한도규제, 업권별 기존 건전성 규제는 계획대로 유지한다고 밝혔다.

279개 사업장 밀착관리…펀드·보증 지원도 추진

금융당국은 수도권 규제지역 주거사업장 279곳에 담당자를 지정해 사업별 지연 요인을 확인하고 금융 애로가 있으면 관계기관과 해소 방안을 찾기로 했다. 당초 관리 대상은 325곳이었으나 9월 말 기준 정상 종료된 사업장 등 46곳을 제외했다. 금융감독원과 산업은행이 9월 1일부터 운영하는 PF·건설사 금융애로 해소센터에는 10월 2일까지 47건이 접수됐다. 이 가운데 27건은 상담과 검토를 마쳤고, 나머지 20건은 소관 기관에 연결돼 검토 중이다. 출범을 준비 중인 범정부 통합 주택공급 지원센터가 설치되면 관계 부처와 기관이 사업장과 사업 단계별로 밀착 관리할 예정이다.

금융당국은 금융업권 자체 PF 펀드를 기존 7조3000억원에서 10조원으로 확대하고, 캠코펀드 3조원을 새로 조성할 계획이다. 금융권 자체 펀드 추가 조성으로 부실 사업장의 정리·재구조화를 유도하고, 신디케이트론 구조 개편·확대 등 8월 13일 대책의 후속 조치도 추진한다. 한국자산관리공사는 1차 캠코펀드 신규 투자 지원과 추가 펀드 조성을 위한 운용사 공고, 세부 운영 가이드라인 마련을 진행하고 있다. 주택금융공사는 8월 31일 내규 개정을 마쳤으며 9월 PF보증 승인 금액은 7049억원이었다. 이는 2025년 9월 6217억원, 2025년 월평균 2282억원보다 큰 규모다. PF보증 관련 법령 개정과 상품 신설도 준비 중이다.

회의에 참석한 민간 전문가들은 “부동산 PF 시장은 전반적으로 안정적 관리추세에 있다”고 말했다. 이들은 익스포저 감소세가 둔화하고 PF대출이 증가하는 상황에서 주택공급 금융지원과 금융산업 건전성 제고 사이의 균형이 필요하다고 밝혔다. 건설업계 참석자들은 주거사업장 규제 실행방안이 금융권 자금 공급에 도움이 될 수 있다는 취지와 함께 수도권·지방의 사업성 격차, 공사비와 금리 부담을 고려한 지원을 요청했다고 관련 보도는 전했다.

금융당국은 정상 사업장에 신규 자금을 공급하고 부실 사업장의 정리·재구조화를 추진하는 한편, 279개 사업장 점검과 PF보증 확대, 캠코펀드 조성 등 8월 13일 대책의 후속 조치를 이어갈 계획이다. 주거사업장 규제는 2029년부터 단계적으로 적용하고 비주거사업장은 2027년부터 시행한다.

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