보증금이란 집이나 상가 같은 공간을 빌릴 때 임차인이 임대인에게 맡기는 돈으로, 계약 기간 동안 월세 미납이나 집의 훼손에 대비한 담보 역할을 하다가 계약이 끝나면 정산해 돌려받는 돈이다. 영어로는 흔히 deposit 또는 security deposit이라고 한다. 이 기사는 보증금이 어떤 성격의 돈인지, 이사 전후에 어떤 순서로 돌려받는지, 대출과 월세 환산은 어떻게 이어지는지를 차례로 답한다.
보증금은 빌려준 돈이 아니라 맡겨 둔 돈이다
보증금은 임대료를 미리 낸 것이 아니라 계약 기간 동안 임대인이 보관하는 돈이다. 임차인이 월세를 밀렸거나 집을 상하게 했다면 그만큼을 빼고, 나머지를 계약이 끝날 때 돌려주는 구조다. 전세는 이 보증금이 집값에 가까운 큰 금액이고 월세가 따로 없는 형태이며, 월세 계약은 비교적 작은 보증금에 월세를 함께 내는 형태이다. 같은 보증금이라도 계약 형태에 따라 그 무게가 크게 다르다.
보증금 없는 월세는 맡겨 두는 돈을 줄이는 대신 매달 내는 돈을 키운 방식이다. 처음 들어갈 때 드는 목돈은 적지만 월 부담이 커지고, 계약이 끝날 때 돌려받을 돈도 거의 없다. 보증금이 없다고 해서 계약서를 쓰고 전입신고를 하는 절차까지 사라지는 것은 아니다. 보증금을 올리면 월세가 내려가고 그 반대도 가능하므로 두 금액은 항상 한 묶음으로 비교해야 한다.
월세 환산액과 대출은 보증금을 다른 눈으로 본 계산이다
보증금 월세 환산액은 보증금을 일정한 비율로 월세 단위로 바꾼 뒤 실제 월세와 더한 금액이다. 조건이 다른 집을 같은 잣대로 견줄 때, 그리고 법에서 보호 범위를 가를 때 이 방식이 쓰인다. 환산에 쓰는 비율은 법령과 고시에 따라 정해지고 바뀔 수 있으므로, 계산하기 전에 공식 안내에서 해당 비율을 확인해야 한다.
보증금 대출은 이 돈을 마련하기 어려운 사람이 금융기관에서 빌리는 것이다. 청년을 위한 보증금 대출은 나이, 소득, 자산, 무주택 여부 같은 요건을 두는 것이 보통이며, 세부 조건은 취급 기관과 해마다의 운영 방침에 따라 달라진다. 보증금 담보 대출은 이미 낸 보증금을 돌려받을 권리를 담보로 돈을 빌리는 방식이라 임대인의 동의나 통지가 필요할 수 있다. 이 경우 이자 부담과 만기를 계약 종료 시점과 맞춰 보아야 한다.
돌려받는 순서와 시기는 이렇게 짜인다
보증금 반환은 계약이 끝나고 임차인이 집을 비워 넘겨주는 일과 맞물려 이루어지는 것이 기본 구조다. 돈과 집이 서로 교환되는 관계이므로, 열쇠를 넘기기 전에 돈부터 달라는 요구나 돈을 주기 전에 집부터 비우라는 요구가 서로 어긋나는 지점이 된다. 반환 시기는 계약서에 적힌 종료일이 기준이며, 다음 세입자를 구하는 시간은 임대인의 사정일 뿐 임차인이 무작정 기다려야 할 이유가 되지 않는다는 점이 흔히 오해되는 대목이다. 다만 실제로는 합의로 날짜를 조정하는 일이 많으니 그 내용을 문자나 서면으로 남겨 두는 편이 안전하다.
돌려받는 순서는 대체로 이렇게 이어진다. 먼저 계약서의 종료일과 갱신 여부를 알리는 기간을 확인하고, 이사 날짜와 반환 날짜를 맞춘다. 다음으로 공과금과 관리비를 정산하고 집 상태를 함께 확인한 뒤, 열쇠를 넘기면서 보증금을 받는다. 이사 갈 집에서는 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것이 새 보증금을 지키는 기본이므로, 옛집의 반환 날짜와 새집의 입주 날짜가 어긋나지 않게 짜야 한다.
상황이 다르면 대비책도 달라진다. 계약이 끝났는데도 돈을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령처럼 기존 권리를 유지해 주는 제도가 있고, 계약 때 가입하는 보증금 반환 보증도 있다. 가입 조건과 보증 범위는 공적 기관의 안내를 확인해야 한다. 해외로 눈을 돌리면 미국은 주마다 security deposit의 반환 기한과 공제 내역 제공 방식을 달리 정한다. 우리나라 제도와는 구조가 다르므로 해외 규칙을 국내에 그대로 적용해서는 안 된다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 보증금 | 계약 기간 동안 맡겨 두었다가 종료 시 정산해 돌려받는 돈 |
| 월세 환산액 | 보증금을 법령상 비율로 월세 단위로 바꿔 월세와 더한 값, 비율은 공식 안내에서 확인 |
| 보증금 대출 | 보증금을 마련하려고 빌리는 돈, 청년 대상 상품은 요건이 기관마다 다름 |
| 보증금 담보 대출 | 돌려받을 보증금 권리를 담보로 빌리는 돈, 임대인 동의 여부 확인 필요 |
| 보증금 없는 월세 | 초기 목돈은 적고 월 부담은 큼, 계약 종료 때 돌려받을 돈이 거의 없음 |
| 보증금 반환 시기 | 계약 종료일을 기준으로 집을 넘겨주는 일과 맞물려 지급 |
계약을 앞두었거나 이사를 준비 중이라면 확인할 것은 세 가지로 모인다. 계약서에 적힌 종료일과 반환 조건, 월세 환산에 쓰는 비율과 대출 요건의 공식 안내, 그리고 전입신고와 확정일자를 받는 주민센터의 절차이다. 대출과 반환 보증은 각 취급 기관의 공식 누리집이나 상담 창구에서, 계약 내용에 의문이 생기면 공적 법률 상담 창구에서 확인하면 된다.
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