서울 강남구 개포주공 6·7단지에서 매도인이 매수인에게 잔금을 직접 빌려주고 근저당권을 설정하는 이른바 '집주인 대출' 거래가 잇따르고 있다. 부동산 전문가 단희쌤(이의상)은 유튜브 채널 '단희TV'에서 최근 체결된 매매 계약 14건 중 10건(71.4%)이 이런 방식이었다고 밝혔다. 등기부상 채권최고액은 18억~24억원에 이른다.
서울 규제지역에서 시세 25억원을 넘는 주택은 주택담보대출이 최대 2억원으로 제한돼 매수인이 잔금을 마련하기 어렵다. 이 단지는 10월 8일 관리처분계획 인가를 받았는데, 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택자 등 매도인은 인가 고시일 전에 등기 접수를 마쳐야 양도소득세를 줄일 수 있었다. 잔금 청산 전이라도 소유권 이전 등기를 넘기면 등기 접수일이 양도일로 인정된다.
관리처분 인가일 전날까지는 주택으로 분류돼 전체 차익에 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용된다. 인가일 이후에는 입주권 프리미엄으로 분류돼 감정평가액을 초과하는 차익에 공제가 0%다. 전문가는 종전 감정평가액이 실제 시세의 60~70% 수준이어서 하루 차이로 세금이 수억원 이상 벌어진다고 설명했다.
전문가는 매수인이 이주비 대출을 갚지 못하면 입주권이 경매로 넘어갈 위험이 있고, 국토교통부 실거래 조사와 무이자 대출에 따른 증여세 과세 위험도 있다고 경고했다. 그는 "시세와 감정가의 격차, 막힌 대출, 관리처분 인가일이라는 세법의 경계선이 빚어낸 고육지책"이라고 말했다.
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