부동산 계약금 반환이란 매매나 임대차 계약을 맺으며 건넨 계약금을 계약을 물린 뒤 돌려받는 일을 말한다. 계약금은 계약이 성립했다는 증거인 동시에 해약금의 성격을 함께 갖는다. 그래서 돌려받을 수 있는지는 누가, 어떤 이유로, 계약의 어느 단계에서 물리는가에 따라 갈린다. 이 기사는 부동산 계약금 반환의 조건과 부동산 계약 파기 위약금과의 차이, 계약서 양식·준비물·위임장까지 순서대로 짚는다.
계약금은 무엇이며 언제까지 포기하고 물릴 수 있나
우리 민법은 계약금을 주고받았다면 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 본다. 이 경우 돈을 낸 쪽은 계약금을 포기하고, 돈을 받은 쪽은 받은 금액의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있다. 다만 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능하다. 마음이 바뀐 쪽에는 손해를 감수하고 빠져나갈 길을 열어 주되, 상대가 이미 준비를 시작했다면 그 신뢰를 보호하려는 취지다.
여기서 이행에 착수했다는 것은 보통 중도금을 치르는 등 계약 내용을 실제로 이행하기 시작한 단계를 뜻한다. 그래서 중도금이 오간 뒤에는 계약금을 포기하는 것만으로 계약을 물리기 어렵다. 이행 착수에 해당하는지는 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어, 애매하면 반드시 확인해야 한다. 계약금을 한 번에 다 내지 않고 일부만 먼저 보낸 경우에도 해약금의 기준이 무엇인지 해석이 갈릴 수 있으므로 계약서에 분명히 적어 두는 편이 안전하다.
돌려받는 경우와 돌려받지 못하는 경우
흔한 오해는 계약금은 한번 내면 무조건 돌려받지 못한다는 생각이다. 계약이 처음부터 효력이 없었거나, 상대방이 계약 내용을 지키지 않았거나, 계약서에 적어 둔 해제 조건이 충족된 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있다. 반대로 단순한 마음 변화로 매수인이 계약을 물린다면 해약금 규정에 따라 계약금을 포기해야 한다. 거꾸로 매도인이 물리고 싶을 때는 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 한다.
해약금과 위약금도 구분해야 한다. 해약금은 계약을 물리는 대가로 포기하거나 배액으로 돌려주는 돈이다. 위약금은 계약서에 미리 정해 둔 약속을 어겼을 때 물기로 한 돈이어서, 계약서의 위약금 조항이 무엇보다 중요하다. 부동산 계약 파기 위약금의 비율은 법이 일률적으로 정한 것이 아니라 당사자 합의로 정해진다. 예컨대 대출이 나오지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약을 넣었다면 그 조건이 우선한다.
| 구분 | 계약금만 오간 단계 | 중도금이 오간 이후 단계 |
|---|---|---|
| 매수인이 마음이 바뀌어 물릴 때 | 계약금을 포기하고 해제하는 방식이 기본이다 | 이행 착수로 보아 해약금으로 해제하기 어렵다 |
| 매도인이 마음이 바뀌어 물릴 때 | 받은 계약금의 배액을 돌려주고 해제하는 방식이 기본이다 | 이행 착수로 보아 해약금으로 해제하기 어렵다 |
계약서·준비물·위임장, 반환을 좌우하는 서류 확인
부동산 계약서는 계약금 반환 여부를 가리는 가장 중요한 근거다. 부동산 계약서 양식은 국토교통부가 정한 표준 서식이 있어 공인중개사 사무소에서 널리 쓰며, 양식 다운로드가 필요하면 공공기관의 공식 누리집을 이용하는 것이 안전하다. 양식에는 계약금·중도금·잔금의 액수와 날짜, 해제 조건, 특약 칸이 있으므로 빈칸 없이 채워야 한다. 계약금을 얼마로 할지도 법이 정한 비율은 없고, 관행상 매매대금의 10% 안팎으로 하는 경우가 많다는 정도만 알아 두면 된다.
부동산 계약시 준비물은 신분증과 도장, 계약금을 보낼 수단이다. 매수인은 등기사항증명서로 상대가 실제 소유자인지, 권리관계에 제한이 없는지 먼저 확인한다. 이 확인 없이 계약금을 보내면 반환 문제가 훨씬 복잡해진다. 부동산 계약 위임장을 쓰는 대리 계약이라면 위임장, 소유자의 인감도장이 찍힌 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고, 소유자 본인에게도 위임 사실을 따로 확인하는 것이 좋다.
계약금을 돌려받을 수 있는지 따져 볼 때는 순서가 있다. 먼저 계약서의 해제 조건과 특약을 읽고, 다음으로 중도금 지급 등 이행 착수 여부를 살피고, 마지막으로 상대방이 약속을 어겼는지 확인한다. 판단이 서지 않으면 계약을 중개한 공인중개사 사무소, 지자체의 부동산 상담 창구, 대한법률구조공단의 무료 상담 같은 공식 창구에서 계약서를 보여 주고 문의하면 된다. 상담 전에는 계약서 사본과 입금 내역, 주고받은 연락 기록을 정리해 두면 확인이 빨라진다.
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