「어디서 살 것인가, 어떻게 살 것인가」(부제 부동산 시장의 본질을 읽는 가장 확실한 투자 원칙)이 2026년 10월 20일 나왔다. 지은이는 이현철 지음이다. 펴낸 곳은 보다나은이다.
분야는 경제경영, 정가는 20,000원, ISBN은 9791122141214이다.
책소개는 다음과 같다.
사람들은 왜 ‘실거주’라는 말 아래 거주와 투자의 목적을 뒤섞는 것일까?
‘살 집’의 기준과 집의 가치를 다시 고민하게 만드는, 유일무이의 부동산 투자서!
우리가 흔히 말하는 ‘좋은 집’은 무엇일까? 대개 직장과 가깝고, 아이를 키우기 좋고, 편리한 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 집을 좋은 집이라고 생각한다. 그러나 실제 구매할 집을 고를 땐, 이 기준과는 전혀 다른 질문이 더해진다. 앞으로 가격이 오를까? 지금 이 가격에 사도 괜찮은 것일까? 투자 수익을 바라며 집을 고르는 것이다.
집은 다른 소비재와 조금 다른 성격을 갖고 있다. 우리가 실제 거주하며 효용을 얻는 소비재인 동시에 수익을 낼 수 있는 투자재의 성격을 가진 것이다. 집을 사는 누구나 두 가지 성격을 동시에 마주하게 된다. 문제는 이 두 가지 기준을 하나로 뒤섞어 생각할 때 발생한다.
살기 좋은 집이니 투자 가치도 높다고 보거나, 좋은 아파트는 비싼 가격에 사도 괜찮다고 판단한다. 그러나 거주 목적과 투자 목적의 기준은 같지 않다. 살기 좋은 집이 언제나 가격이 오르는 것도 아니다.
이 책은 바로 이 문제에서 출발한다. 거주와 소유의 목적을 분리시키는 전세제도, 구매력과 가격을 동시에 높이는 대출, 대중들의 반복된 집값 상승의 경험 등을 통해 형성된 대한민국 부동산 시장만의 특징을 설명하며 집이 강력한 투자재가 된 과정을 정확히 분석한다.
실거주란 말 뒤에 감춰진 진짜 속마음에 대해 설명하며, 집을 바라보는 정확한 기준과 관점을 제공한다. 우리에게 ‘살기 좋은 집’과 ‘투자하기 좋은 집’의 기준을 각각 정해 놓으라 말한다. 우리가 당연하게 받아들여 왔던 ‘좋은 집’의 기준을 처음부터 다시 생각하게 만든다.
“집을 산 뒤에도 우리의 삶은 이어진다.”
예측이 틀려도 삶이 흔들리지 않는 부동산 투자의 절대 원칙!
우리가 집을 사는 이유는 무엇일까? 실제로 살 집이 필요한 것인가, 아니면 투자 자산으로 집을 산 것일까. 사실, 실거주를 목적으로 집을 사도 사람들의 관심은 자연스럽게 미래로 향한다. 지금이 집을 사기에 좋은 시기인지, 내가 산 집이 몇 년 뒤에는 얼마만큼 가격이 오를 것인지를 계산한다.
부동산 전문가를 찾고 시장 전망을 공부하는 이유 역시 같다. 가능하면 가격이 가장 좋은 시점에 집을 사고, 최대한 많은 수익이 나길 바라기 때문이다. 그러나 부동산 시장에는 언제나 예상하지 못한 변수가 존재한다.
아무리 좋은 전망과 확실한 근거를 가지고 집을 샀더라도 시장이 예측과 반대로 움직이는 순간은 얼마든지 찾아올 수 있다.
20년 넘게 대한민국 부동산 시장을 분석하며 시장을 정확히 예측해온 이현철 소장은 신간, 《어디서 살 것인가, 어떻게 살 것인가》를 통해 우리에게 좀 더 근본적인 질문을 던진다. 시장 예측이 빗나가더라도 우리의 삶이 무너지지 않는 방법에 대해 고민하게 만든다.
10년 넘게 소름 끼치도록 정확히 시장을 예측해 온 진짜 전문가, 이현철 소장이 전하는 삶이 무너지지 않는 자금 구조를 설계하는 방법!
이현철 소장은 이 책을 통해 집을 사지 말라고 주장하는 것이 아니다. 투자 목적의 부동산 매매도 분명 필요하다고 말한다. 다만, 집을 사는 목적을 분명히 할 것을 강조한다. 거주가 목적이라면 가족의 생활과 편의, 감당 가능한 비용을 기준으로, 투자가 목적이라면 가격과 기대수익, 환금성, 시장의 위험까지 냉정하게 계산하라 말한다. 두 가지 목적을 모두 원한다면 두 기준을 각각 적용한 뒤 우선순위를 정확히 결정하라 설명한다.
집은 원하는 삶을 위한 하나의 수단일 뿐이다. 절대 삶의 목적이 될 수 없다. 집을 산 뒤에도 여전히 우리의 삶은 이어진다. 아이가 자라고, 가족의 생활 반경이 달라진다. 시간이 흐르면서 삶의 우선순위도 바뀐다. 결국 《어디서 살 것인가, 어떻게 살 것인가》를 통해 이현철 소장은 집이 삶의 전부가 아니라는 것을 이야기하며 예측이 틀려도 삶을 지킬 수 있는 부동산 투자의 절대 원칙을 제시한다.
목차는 다음과 같다.
프롤로그 | 실거주는 1도 없다 1부. 우리는 왜 스스로를 속이며 집을 사는가 1장. 실거주를 말하면서 투자를 생각하다 2장. 실거주라는 말은 어떻게 면죄부가 됐는가 3장. 사회가 착각을 상식으로 만드는 과정 2부. 좋은 집은 과연 무엇인가 4장. 소비재이면서 동시에 투자재인 집 5장.
집의 성격은 어떻게 투자재로 기울었는가 6장. 전세제도가 만든 한국 부동산 시장의 특징 7장. 실거주 목적의 매매가 전세보다 불리한 이유 3부. 잘못된 결정을 만드는 선택 기준의 착각 8장. ‘어차피 살아야 하니까 산다’는 말의 오류 9장. 사람들은 왜 가장 비쌀 때 사는가 10장.
사람들은 왜 가장 쌀 때 파는가 11장. 실거주라는 이름의 자기합리화 4부. 한국 부동산 시장의 숨겨진 작동 원리 12장. 시장은 왜 과열과 침체를 반복하는가 13장. 한국 부동산 시장은 어떻게 투기장이 되었는가 14장. 정부 정책이 시장을 안정시키기 어려운 이유 5부.
목적이 된 ‘내 집 마련’이란 수단 15장. ‘내 집 마련’은 목적이 아닌 수단이다 16장. 살고 싶은 집을 샀어도 후회하는 이유 17장. 좋은 아파트를 샀어도 후회하는 이유 18장. 집값이 올랐을 때가 더 위험할 수 있다 19장. 분리해서 봐야 하는 거주와 투자의 목적 6부.
예측이 틀려도 삶이 무너지지 않는 선택 20장. 예측에 모든 것을 걸어서는 안 된다 21장. 삶이 무너지지 않는 자금 구조 설계 부록 | 집을 사기 전, 반드시 물어야 할 14가지 질문 에필로그 | 더 이상의 실수를 반복할 수는 없다
지은이 소개는 다음과 같다.
이현철 (지은이)
대중심리를 바탕으로 대한민국 부동산 시장을 정확히 분석해온 부동산 전문가. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 10여 년 동안 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 부동산을 마주한 사람들의 욕망과 불안, 선택의 과정을 가장 가까이에서 지켜봤다.
한국 특유의 전세제도와 정부의 적극적인 시장 개입, 여기에 대중의 투기 심리가 결합하면서 행동경제학에 기반해 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다.
정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 심리임 대중심리를 바탕으로 대한민국 부동산 시장을 정확히 분석해온 부동산 전문가.
2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 10여 년 동안 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 부동산을 마주한 사람들의 욕망과 불안, 선택의 과정을 가장 가까이에서 지켜봤다.
한국 특유의 전세제도와 정부의 적극적인 시장 개입, 여기에 대중의 투기 심리가 결합하면서 행동경제학에 기반해 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 심리임을 밝히고, 시장의 상승과 하락의 사이클을 논리적으로 설명한다.
현재 25만 유튜브 채널 ‘아파트사이클연구소’를 운영하며 부동산 시장을 객관적인 시각과 자신만의 이론으로 분석하고 있다. 저서로 《전세가를 알면 부동산 투자가 보인다》, 《부동산 폭등장이 온다》, 《아파트 투자는 사이클이다》, 《강철멘탈》 등이 있다.
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