기자님 안녕하세요. 법도 종합법률사무소 법률뉴스팀장입니다.
오늘 첨부파일로 보내드리는 보도자료는 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소 대표)의 제소전화해 관련 보도자료 입니다. (첨부파일은 최하단에 있습니다)
제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 집행권원이어서, 임차인이 인도 의무를 지키지 않으면 명도소송 없이 법원에서 집행문을 부여받아 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. '3기 연체 시 인도'처럼 조건이 붙은 조항은 조건 성취를 임대인이 증명해야 하므로 연체 내역을 평소에 정리해 둬야 하고, 집행관의 계고 단계에서 자진 인도로 끝나는 경우도 많습니다. 인도 시점과 조건이 구체적으로 특정된 조서일수록 집행이 매끄럽다는 내용에 대한 기사입니다.
엄정숙 부동산전문 변호사님이 해당 사유를 해석한 내용을 다루었습니다. 어려운 법률이야기를 일반인들이 알 수 있도록 최대한 쉽게 작성했습니다.
엄정숙 변호사님 사진을 첨부파일로 보내드립니다. 첨부파일은 최하단에 있습니다. 내용은 아래에서 보시면 됩니다.
저희 법도 종합법률사무소는 현재 생활법률문제들에 대한 정보를 기사형식으로 작성하여 보도자료로 배포하고 있습니다. 변호사 취재가 필요하시면 02-591-2234로 전화 주시면 친절히 응대하겠습니다. 감사합니다.
-------- 내용 미리보기--------
[부동산법률보도자료]제소전화해 조서 받아뒀는데 임차인이 버틴다면… 집행 절차는
-화해조서 위반한 임차인에 소송 없이 집행 나서는 임대인들 -집행문 부여받아 인도 집행… 조건부 조항은 증명 필요 -"계고 단계서 자진 인도 많아… 조서 문구가 집행 속도 좌우"
임대차 분쟁을 예방하려고 제소전화해 조서를 받아 뒀는데, 정작 임차인이 조서 내용을 지키지 않으면 어떻게 해야 할까. 조서만 믿고 있다가 위반 상황이 닥치자 다음 절차를 몰라 시간을 흘려보내는 임대인이 적지 않다. 제소전화해의 진짜 가치는 위반이 생겼을 때 명도소송 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있다는 데 있는 만큼, 집행 단계의 절차를 알아 둬야 제도의 실익을 온전히 누릴 수 있다. 절차를 몰라 머뭇거리는 사이 공실 손해는 고스란히 임대인의 몫이 된다.
법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 6일 "제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 집행권원이므로, 임차인이 조서에 정한 인도 의무를 지키지 않으면 별도의 소송 없이 법원에서 집행문을 부여받아 바로 인도 강제집행을 신청할 수 있다"며 "소송으로 다투는 기간을 통째로 건너뛸 수 있다는 것이 이 제도의 핵심 실익"이라고 설명했다. 조서를 받아 두고도 집행 절차를 몰라 결국 소송부터 알아보는 임대인이 있을 만큼, 실행 단계에 대한 이해는 아직 부족한 편이다.
상가 임대인 A씨의 사례를 보자. A씨는 임대차계약 초기에 "계약이 종료되면 점포를 인도한다"는 내용의 화해조서를 받아 뒀다. 만기가 지나도 임차인이 점포를 비우지 않자, A씨는 법원에서 집행문을 부여받아 집행관에게 인도 집행을 신청했다. 집행관이 현장을 방문해 집행 예정을 알리는 계고 절차를 거치자 임차인은 본집행 전에 스스로 점포를 비웠다. 명도소송을 거쳤다면 훨씬 길어졌을 분쟁이 조서 하나로 짧게 마무리된 것이다. A씨는 곧바로 새 임차인을 들여 공실 기간을 최소화할 수 있었다.
집행의 첫 단계는 집행문 부여다. 화해조서 정본에 법원으로부터 집행문을 받아야 집행관에게 집행을 신청할 수 있고, 조서가 상대방에게 송달된 사실을 증명하는 서류도 함께 갖춘다. 주의할 점은 조서의 인도 의무가 조건에 걸려 있는 경우다. 예컨대 "차임을 3기 이상 연체하면 인도한다"는 조항이라면, 연체 사실이라는 조건이 성취됐음을 임대인이 증명해야 집행문을 받을 수 있다(민사집행법 제30조). 입금 내역과 연체 계산서를 평소에 정리해 둬야 하는 이유다. 조서 성립 뒤 임차인이 점포를 제3자에게 넘긴 경우라면 승계집행문을 받아 새 점유자를 상대로 집행하는 방법도 검토된다.
집행문을 받으면 관할 집행관에게 부동산 인도 집행을 신청한다. 실무에서는 집행관이 먼저 현장을 방문해 자진 인도를 촉구하는 계고를 거친 뒤, 정해진 기한까지 인도가 이뤄지지 않으면 본집행에 들어가 점유를 임대인에게 넘기는 순서로 진행된다. 점포 안에 남은 집기 등 유체동산은 목록을 작성해 반출·보관하는 절차를 밟게 되므로, 집행 비용과 보관 문제도 미리 계획에 넣어야 한다. 계고 단계에서 심리적 압박을 느껴 자진 인도하는 경우가 많아, 실제 본집행까지 가지 않고 끝나는 사례도 적지 않다. 집행 과정에서 임차인과 인도 일정에 관한 합의가 이뤄지면 그 내용을 서면으로 남겨 두는 것이 뒤탈을 막는 방법이다.
임차인 쪽에서 다툴 수단이 없는 것은 아니다. 조서 성립 이후에 연체 차임을 모두 갚았거나 임대인과 새로운 합의가 이뤄지는 등 사정 변경이 있다면, 임차인은 청구이의의 소로 집행력을 다투고 집행정지를 신청할 수 있다. 임차인의 이의 제기가 있더라도 집행이 자동으로 멈추는 것은 아니고 법원의 집행정지 결정이 있어야 하므로, 임대인으로서는 절차를 예정대로 준비하면 된다. 결국 집행 단계의 다툼을 줄이는 열쇠는 조서 문구다. 인도 시점과 조건, 연체 기준이 구체적으로 특정된 조서일수록 집행문 부여와 집행 진행이 매끄럽고, 모호한 문구는 그 자체로 다툼의 빌미가 된다. 연체 차임 지급 조항을 함께 넣어 뒀다면 금전 부분도 같은 조서로 집행할 수 있다.
엄 변호사는 "제소전화해는 조서를 받아 두는 것으로 끝나는 제도가 아니라 위반이 생겼을 때 신속하게 집행해야 완성되는 제도"라며 "위반 정황이 보이면 송달 증명과 조건 성취 자료부터 갖춰 집행문을 받고, 계고와 본집행 일정을 집행관과 조율하면서 유체동산 처리 계획까지 세워 두는 것이 공실 기간을 줄이는 길"이라고 강조했다.
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