전월세 계산기, 보증금과 월세를 바꿀 때 어떤 식으로 계산하나

전월세 계산기는 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 한쪽 금액이 다른 쪽으로 얼마가 되는지 셈해 주는 도구이며, 흔히 전월세전환율 계산기로도 불린다. 이 기사는 계산의 원리, 법이 정한 상한의 구조, 신고와 대출·보증 제도까지 이 검색어로 궁금해하는 갈래를 차례로 설명한다. 계산기에 숫자를 넣기 전에 먼저 알아 둘 점도 함께 짚는다.

보증금과 월세를 바꾸는 계산의 구조

기본 식은 단순하다. 보증금을 월세로 바꿀 때는 줄이는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 한 달 월세가 나온다. 반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때는 월세에 12를 곱한 뒤 전환율로 나눈다. 설명을 위해 전환율을 임의로 5퍼센트라고 가정하면, 보증금 1억 원을 줄일 때 연 500만 원, 한 달로는 약 41만 6천 원이 된다. 이 5퍼센트는 계산 방식을 보이려는 가정일 뿐 실제 기준이 아니다.

전환율에는 법이 정한 상한이 있다. 보증금을 월세로 돌릴 때 세입자 부담이 지나치게 커지지 않게 하려는 취지다. 구조는 한국은행 기준금리에 일정한 값을 더한 비율과 시행령이 정한 비율 가운데 낮은 쪽을 상한으로 보는 방식으로 알려져 있다. 구체적인 수치는 기준금리와 고시에 따라 달라지므로 이 기사에는 적지 않는다. 계산기에 넣을 전환율은 신청 전에 공식 안내에서 확인해야 한다.

실제로 자주 어긋나는 지점은 계산기가 내놓은 값을 곧바로 법정 금액으로 믿는 것이다. 계산기는 입력한 전환율대로 셈할 뿐 그 율이 상한을 지켰는지는 따져 주지 않는다. 상한이 적용되는 범위도 새 계약인지, 계약 중 전환인지에 따라 해석이 갈릴 수 있다. 그래서 계약서에 적을 금액은 상한 확인을 거친 뒤 정하는 편이 안전하다.

상황에 따라 달라지는 판단

경우를 나누면 답이 달라진다. 새로 계약하며 월세 비중을 정하는 경우와 살고 있는 집의 계약을 중간에 바꾸는 경우는 협의 구조가 다르다. 보증금 일부에 월세를 얹는 반전세는 월세 부분만 따로 떼어 계산해야 한다. 관리비는 월세와 별개로 약정하는 것이 보통이므로 합산 여부를 계약서에서 가려 두어야 한다.

흔한 오해도 있다. 커뮤니티에 올라온 전환 사례의 숫자를 기준처럼 받아들이는 경우가 대표적인데, 개인이 겪은 한 건의 거래일 뿐 제도상 기준이 아니다. 월세 부담을 줄이려고 보증금을 크게 늘리면 이자 부담은 덜지만 돌려받을 돈이 커져 반환 위험도 함께 커진다. 월세가 싸 보이는 쪽이 늘 유리한 것은 아니다.

신고, 대출, 보증까지 이어서 확인할 것

전월세신고는 일정 범위의 보증금·월세 계약을 맺은 뒤 정해진 기간 안에 관할 주민센터나 온라인으로 알리는 제도다. 신고 대상이 되는 금액과 지역 범위는 규정에 따라 정해지므로 계약 전에 해당 여부를 확인해야 한다. 신고를 하면 확정일자를 받은 것으로 보는 절차가 연결되어 있다고 알려져 있으나, 적용 방식은 안내 창구에서 다시 확인하는 것이 좋다.

전월세보증금대출은 공적 기금을 바탕으로 한 대출과 시중 금융기관 대출로 크게 나뉜다. 소득·자산 요건과 한도, 금리는 해마다 달라지는 값이라 숫자를 옮겨 적을 수 없다. 전월세안심케어나 전월세 안심신탁처럼 이름에 안심이 붙은 상품은 기관마다 내용이 다르다. 보증금 반환을 보호하는 장치인지, 대출과 묶인 상품인지, 가입 조건이 무엇인지부터 나눠서 확인해야 한다.

확인 순서는 이렇게 잡으면 된다. 먼저 계약 형태와 적용될 전환율 상한을 공식 안내에서 확인하고, 계산기로 두세 가지 조합을 셈해 본다. 다음으로 신고 대상 여부, 대출 자격, 보증 가입 조건을 각각 해당 기관 안내에서 살핀다. 막히는 부분은 관할 주민센터나 주거복지 상담 창구에서 물어보면 된다.

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