강남구가 신탁회사에 맡겨진 부동산을 활용해 재산세를 체납한 부동산개발법인으로부터 체납액 14억1,900만 원을 전액 징수했다. 구는 신탁된 부동산을 대상으로 신탁회사에 물적납세의무를 지정하고 압류한 뒤, 부동산의 권리관계를 분석해 신탁회사와 협의하고 매각을 이끌어냈다. 구는 이번 징수 절차를 사례 데이터베이스로 만들어 유사한 고액 체납에 활용하고, 신탁부동산이 처분되기 전에 관할 지방자치단체에 통지하도록 제도 개선도 건의했다.
부동산 개발사업에서는 별도의 특수목적법인(SPC)을 세우고 개발 대상 부동산을 신탁회사에 맡기는 경우가 있다. 부동산을 신탁하면 등기부상 소유자가 개발법인에서 신탁회사로 바뀐다. 개발법인이 재산세를 내지 않아도 종전 방식으로는 해당 부동산을 압류해 체납액을 확보하기 어려워지는 구조다. 신탁회사가 부동산을 매각할 때 지방자치단체에 미리 알려야 할 의무도 없어, 체납액을 확보하기 전에 부동산이 처분될 가능성이 있다.
신탁으로 등기부 소유자가 바뀌는 구조
부동산 개발사업을 위해 설립된 법인은 사업 대상 부동산을 신탁회사에 맡기기도 한다. 부동산이 신탁되면 등기부에 표시되는 소유자가 개발법인에서 신탁회사로 바뀐다. 세금 납부 의무를 가진 개발법인이 체납하더라도 지방자치단체가 종전처럼 개발법인 소유 부동산을 압류하는 방식만으로는 징수하기 어려워질 수 있다. 부동산 자체가 신탁회사 명의로 등기돼 있기 때문이다.
신탁부동산이 매각되는 과정에서도 지방자치단체가 체납액을 확보하기 어려운 문제가 발생할 수 있다. 신탁회사는 부동산을 처분하기 전에 관할 지방자치단체에 이를 알릴 의무가 없다. 이에 따라 지자체가 신탁부동산의 매각 사실을 제때 파악하지 못하면, 매각 전에 체납 세금을 확보하지 못할 수 있다. 강남구는 이 같은 신탁부동산의 소유·처분 구조가 지방세 체납징수의 사각지대가 될 수 있다고 설명했다.
구가 이번에 징수한 체납액은 재산세를 내지 않은 부동산개발법인의 체납분이다. 구는 신탁된 부동산의 소유관계와 체납자의 납세 의무를 따져 일반적인 압류만으로 징수가 어려운 상황에 대응했다. 신탁회사가 등기부상 소유자라는 점과 개발법인이 세금을 체납했다는 점이 함께 있는 사건에서, 구는 법에 정해진 요건에 따라 신탁재산을 대상으로 징수 절차를 진행했다.
물적납세의무 지정하고 부동산 매각 이끌어
강남구는 지난 8월 27일 재산세 체납 개발법인의 신탁부동산을 추적해 체납액 전액을 징수했다고 밝혔다. 먼저 신탁된 부동산을 대상으로 신탁회사에 물적납세의무를 지정하고 해당 부동산을 압류했다. 물적납세의무는 원소유자가 세금을 내지 않았을 때 법에서 정한 요건에 따라 신탁된 부동산을 대상으로 신탁회사에 납세의무를 지우는 제도다. 신탁회사에 체납자의 모든 세금을 대신 납부하게 하는 것이 아니라, 신탁받은 재산을 통해 체납 세금을 확보하도록 한 장치다.
구는 압류 조치에 이어 부동산의 권리관계를 면밀하게 분석했다. 이후 신탁회사를 설득해 해당 부동산의 매각을 이끌어냈고, 그 결과 징수가 어려웠던 체납액 14억1,900만 원을 전액 받아냈다. 구가 밝힌 징수 과정은 물적납세의무 지정과 부동산 압류, 권리관계 분석, 신탁회사와의 협의, 부동산 매각으로 이어졌다. 물적납세의무 지정은 신탁회사에 체납자의 모든 세금을 부담시키는 조치가 아니라, 신탁재산을 통해 해당 체납 세금을 확보하기 위해 적용한 절차다.
신탁회사에 납세의무를 지우고 부동산을 압류하는 것만으로 절차가 끝난 것은 아니다. 구는 권리관계를 살펴 신탁부동산의 처분과 체납액 확보에 필요한 과정을 진행했고, 신탁회사의 협조를 얻어 매각까지 이뤄냈다. 강남구는 이번 사례에서 확보한 징수 방법을 개인 담당자의 경험에 한정하지 않고, 향후 유사 사건에 적용할 수 있도록 정리할 계획이다.
징수 과정 데이터베이스로 만들어 유사 사건에 적용
강남구는 이번 사례의 징수 과정과 방법을 ‘선진 징수 사례 데이터베이스(DB)’로 만들어 대응 절차를 표준화하기로 했다. 담당 공무원이 바뀌더라도 사례를 참고해 같은 방식으로 대응할 수 있도록 한다는 계획이다. 신탁부동산 체납 사건에서 확인한 권리관계 분석과 물적납세의무 지정, 압류, 신탁회사와의 협의 등 징수 절차를 기록해 유사한 체납 사건에 활용한다.
구는 신탁부동산과 관련한 체납 현황을 지속적으로 확인하고, 해당 부동산의 매각 여부도 살필 방침이다. 체납 상황과 부동산 처분 여부를 확인한 뒤 필요한 경우 물적납세의무를 지정하고 압류하는 등 체납 세금을 확보하기 위한 조치를 진행한다. 이번 징수 사례를 일회성으로 처리하지 않고, 유사한 고액 체납 사건에 적용할 수 있는 자료로 남기겠다는 것이다.
신탁부동산은 등기부상 소유자가 바뀌고 매각 전 통지 의무도 없어 기존 체납처분 방식으로는 징수 시기를 놓칠 수 있다는 점이 구가 제시한 문제다. 구는 체납자의 재산과 신탁재산의 관계를 확인하고 법정 요건에 따라 물적납세의무를 지정하는 방식을 사례화한다. 담당자가 달라진 뒤에도 자료를 참고할 수 있도록 한다는 계획은 징수 경험을 행정 절차로 축적하기 위한 조치다. 구는 이 데이터베이스를 바탕으로 신탁부동산 체납 현황과 매각 여부를 살피고, 필요한 징수 조치를 이어갈 예정이다.
매각 전 지자체 통지하도록 제도개선 건의
강남구는 신탁부동산 처분 전에 관할 지방자치단체에 사전 통지하도록 하는 제도 개선을 관계기관에 건의했다. 현재는 신탁회사가 신탁부동산을 매각하더라도 지자체에 미리 알릴 의무가 없다. 지자체가 매각 사실을 제때 파악하지 못하면 체납액을 확보하기 전에 부동산이 처분될 수 있다는 것이 구의 설명이다. 구는 매각에 앞서 지자체가 처분 사실을 알 수 있도록 통지 절차를 마련하는 내용을 건의했다.
이번 제도개선 건의는 체납이 발생한 뒤 개별 사건에서 징수 절차를 밟는 것과 별도로 추진된다. 구는 이번 사건에서 물적납세의무 지정과 압류, 권리관계 분석, 신탁회사 설득을 거쳐 체납액을 징수했지만, 신탁부동산 매각을 미리 알 수 있는 절차가 없다는 점도 함께 지적했다. 사전 통지 제도가 마련되면 관할 지자체가 신탁부동산의 처분 전에 관련 사실을 확인할 수 있도록 제도적 기반을 보완할 수 있다는 취지다.
김현기 강남구청장은 “징수가 까다로운 신탁부동산 체납에 적극 대응해 현장에서 활용할 수 있는 우수 징수사례를 만들었다”며 “이 노하우를 유사 체납에 확대 적용하고 제도적 빈틈도 보완해 공정한 납세질서를 확립하겠다”고 말했다. 구는 사례 데이터베이스를 구축해 유사 체납에 대응하고 신탁부동산의 체납·매각 현황을 살피는 한편, 처분 전 관할 지자체에 알리도록 하는 제도 개선을 관계기관에 건의할 계획이다.
출처 : 강남구청 보도자료
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