전월세전환율 계산기는 보증금의 일부를 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 바꿀 때 그 금액이 법이 허용하는 범위 안인지 따져 보는 도구이다. 전월세전환율이란 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 연 단위 비율을 뜻한다. 이 기사는 전월세전환율의 뜻과 공식, 계산법, 법정 상한의 구조, 통계를 읽는 법까지 한 번에 답한다.
전월세전환율의 뜻과 계산 공식
전월세전환율은 보증금 얼마를 월세 얼마로 볼 것인가를 정하는 환산 비율이다. 보증금은 집주인이 맡아 두는 돈이므로 그 돈이 낳을 수 있는 이자 성격의 값을 월세로 나타낸다고 생각하면 이해하기 쉽다. 그래서 비율은 월 단위가 아니라 연 단위로 표시하고, 실제 월세를 구할 때 열두 달로 나눈다.
공식은 두 방향이다. 보증금을 월세로 바꿀 때는 월세 = 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12로 계산한다. 월세를 보증금으로 바꿀 때는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율로 계산한다. 예를 들어 바꾸는 보증금을 2천만 원, 전환율을 연 5%로 가정하면 연 100만 원이므로 월세는 약 8만 3천 원이다. 이 숫자는 계산 과정을 보이려는 가정일 뿐 실제 적용 비율이 아니다.
계산기를 쓸 때 가장 흔한 실수는 보증금 전체가 아니라 바꾸려는 금액만 넣어야 한다는 점을 놓치는 것이다. 이미 월세가 있는 집에서 보증금을 더 낮추고 월세를 올리는 경우에도, 전환율은 새로 옮기는 금액에만 걸린다. 기존 월세는 그대로 두고 옮긴 몫만 더하는 방식이다.
법정 상한은 어떻게 정해지나
주택 임대차를 다루는 법은 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율이 지나치게 높아지지 않도록 상한을 둔다. 구조는 두 값 가운데 낮은 쪽을 택하는 방식이다. 하나는 법에 정해 둔 일정 비율이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 가산율을 더한 값이다. 이 상한이 기준금리를 따라 움직이게 되어 있어서 정확한 수치는 해마다, 때로는 그 사이에도 달라질 수 있다. 그래서 이 기사에서는 숫자를 적지 않고, 계약 전에 법제처 국가법령정보센터나 공공 안내 창구에서 확인하라고 권한다.
이렇게 만든 취지는 세입자가 목돈 마련이 어려워 월세로 돌릴 때 과도한 환산을 받지 않게 하려는 데 있다. 시장 금리가 낮아질 때 상한도 함께 내려가도록 연동한 것도 같은 이유이다. 다만 상한은 넘지 말아야 할 천장이지, 그 비율로 정해야 하는 기준이 아니다. 당사자끼리 그보다 낮게 합의하는 것은 얼마든지 가능하다.
흔한 오해가 몇 가지 있다. 첫째, 계약을 갱신할 때 올릴 수 있는 한도와 전환율 상한을 같은 것으로 여기는 경우가 있다. 둘째, 상가 임대차와 주택 임대차는 적용하는 법과 기준이 다른데 하나로 뭉뚱그리는 경우도 있다. 셋째, 상한 이하이면 무조건 맞는 금액이라고 보는 경우가 있는데, 상한은 최대치일 뿐이다.
통계와 경우별 판단
검색하면 함께 나오는 전월세전환율 통계는 공공기관이 지역별·주택유형별로 집계해 공표하는 시장 참고 자료이다. 이 통계는 실제 거래에서 형성된 평균적인 수준을 보여 줄 뿐, 법정 상한과는 성격이 다르다. 통계가 상한보다 낮게 나타나는 지역도 있고 지역과 주택 유형에 따라 값이 다르므로, 내 집이 속한 구분의 자료를 골라 봐야 한다. 통계 수치는 조사 시점마다 바뀌니 필요할 때 해당 기관 누리집에서 직접 열어 봐야 한다.
해외에는 비슷한 문제를 다르게 푸는 나라가 있다. 예컨대 미국은 보증금과 월세를 이렇게 환산하는 방식 자체가 일반적이지 않고 보증금은 대개 별도 담보금으로 다룬다. 우리나라의 전세와 보증금 구조는 이런 나라와 제도가 다르므로 해외 기준을 그대로 대입해서는 안 된다.
상황에 따라 답이 달라지는 지점은 아래 표로 정리한다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 보증금을 월세로 바꾸는 경우 | 바꾸는 금액에 전환율을 곱해 열두 달로 나눈다. 상한 적용 여부를 확인한다 |
| 월세를 보증금으로 바꾸는 경우 | 연 월세를 전환율로 나누어 보증금 증가분을 구한다 |
| 처음부터 월세로 계약하는 경우 | 환산 없이 정하는 월세여서 상한 적용이 다를 수 있으므로 확인이 필요하다 |
| 계약을 갱신하는 경우 | 증액 한도가 따로 있으므로 전환율 상한과 나란히 확인한다 |
| 상가 임대차인 경우 | 적용 법과 기준이 주택과 달라 별도로 확인한다 |
실제로 막히는 곳은 대체로 세 군데이다. 상한 수치를 어디서 확인하는지 모르는 것, 바꾸는 금액과 전체 보증금을 혼동하는 것, 갱신 증액과 전환을 한꺼번에 처리하려는 것이다. 이 셋만 순서대로 정리해도 계산이 크게 어긋나지 않는다.
확인 순서는 이렇게 잡으면 된다. 먼저 계약이 주택인지 상가인지, 처음 계약인지 갱신인지 가른다. 다음으로 바꿀 금액을 정하고 계산기에 넣어 월세를 구한다. 마지막으로 그 값이 법정 상한을 넘지 않는지 공식 자료로 대조한다. 필요하면 집 주소지 주민센터나 대한법률구조공단 같은 공공 상담 창구에서 상한 수치와 계약서 문구를 함께 확인해 볼 수 있다.
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