홍제동 개미마을 등 3곳 통합, 최고 30층 2520세대 숲세권 탄생

입력 2026.09.22 13:00

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개별사업이 번번이 무산됐던 개미마을·문화마을·옛 홍제4구역이 하나로 묶여 최고 30층, 2,520여 세대 규모의 숲세권 주거단지로 거듭난다. 서울시는 이 같은 내용의 홍제동 9-81 일대 주택정비형 재개발사업 신속통합기획을 확정했다. 개발 과정에서는 인왕산·홍제천 등 주민들의 기억과 일상이 깃든 장소와 길을 최대한 보존하고 연결한다.

◆ 핵심 요약

· 정비사업 번번이 무산된 개미마을·문화마을·옛 홍제4구역 통합… 최고 30층 규모로 조성

· 기획 초기부터 현장답사·간담회 등 9차례 주민소통…주민의견 적극 수렴

· 인왕산·홍제천과 일상이 깃든 장소·옛길 보존…인왕산 자락 훼손지 약 3만㎡ 공원 회복

· 원지형 살려 절·성토 최소화… 통경축 확보·진입도로 개선, 인왕산 능선 닮은 스카이라인

· 내부순환로 하부 공공부지를 선제적으로 편입해 세검정로 진출입로 추가 개설, 교통 접근성 개선

대상지는 그동안 3개 마을이 개별적으로 정비사업을 추진했으나 인왕산 경관 보호, 개발제한구역 해제지역의 용도지역 상향 제한, 낮은 사업성 등으로 사업이 잇따라 무산됐다. 이로 인해 주거지 노후화가 이어지면서 주민들은 누수·화재·동파 등 각종 재해 위험에 노출돼 왔다.

개미마을은 2006년 개발제한구역 해제 이후 민영주택건설사업, 주거환경관리사업, 모아타운, 주거재생혁신지구 등 여러 차례 개발사업을 추진했으나 번번이 무산？됐다. 문화마을은 공공재개발을 추진했으나 대상지에서 제외됐으며, 옛 홍제4구역 역시 재개발예정구역에서 해제되는 등 3개 마을 모두 그간 정비사업 추진에 어려움을 겪어왔다.

서울시는 사업 실현성을 높이기 위해 3개 마을을 하나의 구역으로 통합하고 기반시설을 연계해 토지이용의 유연성을 확보했다. 또한 주민의견을 청취하기 위해 서울시·서대문구는 기획초기부터 총 9회에 걸쳐 대상지 마을 주민들과 현장답사, 간담회, 설명회 등을 진행했다.

주민들은 3개의 마을을 하나의 마을처럼 조성하길 원하는 것을 비롯해 용적률 상향 및 사업성 개선, 세검정로 진출입 개선, 공공청사 복합화 등 다양한 의견을 제시했고, 시는 면밀한 검토를 거친 후 계획안에 반영했다.

이번 기획안에는 재개발 이후에도 인왕산·홍제천 등 주민들의 기억과 일상이 깃든 주요 장소를 보존하고 길로 이어갈 수 있도록 ▲생활공간이 연결되는 하나의 마을 조성 ▲인왕산 능선으로 열리고 산세를 잇는 경관 ▲지형의 고저차를 고려한 입체적 공간계획까지 3가지 원칙을 담았다.

먼저 3개 마을의 통합개발을 전제로, 무허가 건축물이 난립하며 훼손된 인왕산 자락의 약 3만㎡ 부지를 공원으로 회복하고, 주택용지의 용도지역을 3종으로 상향(1종·2종7층·2종→3종)해 공공성과 사업성을 함께 확보했다.

아울러, 주민들의 주요 생활가로인 남북 도로축(세검정로4길)을 살리고 홍제천·인왕중학교·홍제역으로 이어지는 옛길을 연결하는 한편, 내부순환로 인근 진입도로의 교통체계를 개선하도록 해 기존 마을길을 최대한 활용하면서 생활 편의는 높일 수 있는 계획을 마련했다.

단지 중심을 가로지르는 세검정로4길은 외부 차량의 통행은 많지 않지만 인왕중학교와 인왕산 산책로를 연결하는 마을버스가 운행되고, 하부에 하수암거가 지나가는 등 주민 생활에 중요한 길인 만큼 그대로 살리되, 입체도로로 결정해 획지면적에 포함함으로써 사업성을 개선했다.

대상지의 주요 진입도로인 세검정도로변 진입부에 대한 교통정체 완화방안도 마련했다. 우선 내부순환로 진입차량과 주민 차량 동선을 분리하고, 내부순환로 하부 공공부지를 구역에 편입해 추가 진입도로를 개설하여 기존 상습정체는 물론 앞으로 증가하는 교통수요에도 대응할 계획이다.

둘째, 인왕산의 경관을 보호하기 위해 내부순환도로에서 인왕산 방향으로 두 개의 통경축(20m)을 확보한다. 지형의 높낮이와 인왕산의 산세를 고려한 영역별 높이계획으로 인왕산 능선을 닮은 자연스러운 스카이라인을 조성할 계획이다.

인왕산 정상, 기차바위, 능선이 조망될 수 있도록 동-서방향, 남-북방향 통경축(20m) 2개소를 계획하고, 인왕산 인접부는 20층 내외, 내부순환로변은 30층 내외로 계획해 인왕산의 산세를 고려한 자연스러운 스카이라인을 형성했다.

셋째, 최고 105m까지 높낮이가 차이 나는 대상지 특성에 맞춰 절·성토량을 최소화해 사업비를 절감하는 대지조성계획을 수립하며, 데크 하부를 활용한 다양한 주민공동시설과 외부마당을 확보하고, 단지 내 보행로와 연결해 활력있는 생활가로를 조성한다.

단지 내 홍제3동 주민센터와 접근성이 낮았던 내부순환로 하부의 사회복지시설은 지형 단차를 활용해 단지 초입부 근린생활시설과 복합화·재배치함으로써 지역주민의 접근성을 높였다.

이번 ‘홍제동 9-81일대 재개발 신속통합기획’확정으로 서울시 전체 314개소 중 201개소의 기획이 완료됐다. 신속통합기획의 기획 과정, 계획 내용, 3D 시뮬레이션 영상은 서울특별시 누리집 ‘신속통합기획 온라인 아카이브’에서 확인 가능하며, 시민 누구나 대상지의 변화와 기획 전 과정을 생생하게 확인할 수 있다.

누리집 주소(URL): https://news.seoul.go.kr/citybuild/plan-online-archive

김창규 서울시 도시공간본부장은 “홍제동 개미마을 일대는 한국전쟁 이후 형성된 무허가 판자촌이 현재까지 밀집해 있는 서울의 마지막 달동네로, 그간 여러 정비사업이 무산되며 서울시의 숙원사업으로 남아 있었다”며, “개별적으로 사업 추진이 어려웠던 3개 마을이 뜻을 모아 하나의 사업으로 나아가는 만큼, 서울시도 주민들이 하루빨리 안전하고 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있도록 사업 추진에 필요한 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.

◆ 한눈에 보기

· 발행 기관 : 서울특별시 도시공간본부 신속통합기획과

· 분류 : 주택

· 배포 : 2026년 9월 21일 오전 7시 53분

출처 : 서울특별시 보도자료

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