보도시점 : 2026. 11. 4.(수) 11:00 이후(11. 5.(목) 조간) / 배포 : 2026. 11. 4.(수)
분양가의 25%로 입주하는 LH 공공분양주택, 금년 12월 고양창릉서 첫 분양
- 초기 부담을 대폭 낮춘 지분적립형, 이익공유형 Ⅱ 공공분양주택 도입
- 고양창릉 S-2BL(총 1,057세대) 중 284세대를 지분적립형 분양주택으로 공급
국토교통부(장관 홍지선)는 8.13 ｢도심 공급 신속화 방안｣을 통해 발표한 부담가능한 공공분양주택 도입 계획의 후속 조치로, 앞으로 LH 공공분양주택의 일부를 지분적립형 및 이익공유형 Ⅱ로 공급하기 위한 구체적인 시행 방안을 마련하여 발표하였다.
ㅇ 부담가능한 공공분양 주택은 아직 모아둔 자산은 적지만 향후 주택 구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위하여 도입될 예정이다.
현재 수도권 평균 공공분양주택 분양가격 5.1억원(전용면적 55㎡ 기준)을 기준으로 지분적립형은 초기 지분 취득 비용 1.28억원*(분양가의 25%), 이익공유형 Ⅱ는 대출을 제외한 초기 필요 자금 1.53억원(분양가의 30%)으로 분양받을 수 있다.
* 대출(도입검토 중)을 LTV 40%까지 받는 경우 초기 필요 자금 0.77억원으로 감소
지분적립형과 이익공유형 Ⅱ의 세부 시행 방안은 다음과 같다.
지분적립형의 수분양자는 최초 입주 시까지 25%의 지분만 취득한 뒤, 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득*하고, 미취득 지분에 대해서는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 납부한다.
* 잔여 지분 취득가격: (최초 분양가+기간이자)X취득지분비율
ㅇ 지분은 회차별로 반드시 지분을 취득해야 하나 수분양자의 경제적 여건 등을 고려하여 최대 1년간 취득을 유예할 수 있다.
이익공유형 Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받도록 하고, 추후 주택을 팔거나 대출을 상환할 경우 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 공유하는 모델이다.
ㅇ 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮게 설정하고, 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다(단, 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리, 현 1.2%).
부담가능한 공공분양주택은 금년 12월 LH 고양창릉 S-2BL(1,057세대) 중 284세대의 지분적립형 분양을 시작으로 앞으로 점차 확대해 나갈 계획이다. 연내 발표 예정인 LH의 ’27년도 분양계획에는 ’27년에 부담가능한 공공분양주택으로 분양할 단지도 포함될 예정이다.
다만, 이익공유형 Ⅱ의 경우 아직 법적인 근거가 없는 상황으로, 이를 도입하기 위한 ｢공공주택 특별법령｣ 개정을 신속히 추진해 나갈 계획이다.
김이탁 국토교통부 제1차관은 “부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다”면서,
ㅇ “국토교통부는 앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다”고 강조하였다.
(증액) 2년에 5% 이내, 4년마다 인근 전세 시세의 90%로 재산정
기준임대료 X 공공사업자 보유 지분율(월세 전환시 LH 전월세전환율(현재 3.5%) 적용)
(전매제한기간 내에는 공공환매만 가능하며 환매가격은‘지분취득비용+기간이자’ 또는 ‘감정가’ 중 낮은 가격*)
사업자와 전매가격 등 협의하여 사업자 동의 하에 전체 지분 전매, 사업자에게 우선매수권 부여
법령 개정 사항 중 일부는 법령 개정 전까지 계약서상 특약을 통해 적용 예정(지분 취득 의무 담보, 지분 추가 취득 시 임대료 재산정(주변 전세 시세의 80%), 우선매수권 부여 등)
연내 ｢공공주택 특별법｣ 개정안 발의, 개정안 시행 후 공급 예정
기금이 분양가 일부를 대출로 지원하고 대출 평잔에 따라 기금과 수분양자가 차익 공유
총자산 3.62억원 이하(자녀 2명 출산시 4.31억원까지 완화)
3인가구 기준 월 소득 753만원 이하(맞벌이는 1,507만원 이하)
디딤돌 기본금리(20년, 소득구간별)보다 1%p 낮은 금리+우대금리 최대 0.5%p(금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리).
대출 평잔에 따라 30~89.5%(LTV 70% 적용시)
1. 지분적립형 분양주택이 수분양자의 부담을 얼마나 덜어줄 수 있는지?
☞ 지분적립형 분양모델로 분양가 5.1억원의 주택을 분양받을 경우 1.28억원의 초기 자본이 필요
ㅇ 주변 전세 시세가 4억원이라고 가정시 미취득 지분에 대한 초기 임대료는 보증금 100% 기준 2.7억원, 월세 100% 기준 월 79만원
ㅇ 임대료를 전액 월세로 전환할 경우 초기에 1.28억원을 내고 매달 79만원씩 납부하므로 주변 임차인*보다 저렴한 비용으로 더 높은 주거안정성을 누릴 수 있음
* 전세가 4억원, 전월세전환율 5.5%(‘26.8 부동산원 경기도 아파트 전월세전환율) 가정 시 보증금 1.3억원일 때 월세는 124만원 수준
2. 이익공유형 II와 기존의 이익공유형(나눔형)을 비교했을 때 이익공유형 II의 장점이 무엇인지?
☞ 나눔형은 추후 감정가로 공공환매만 가능하고, 환매 시 수분양자가 감정가 기준 차익의 70%*를 가져가는 구조
* 감정가가 대체로 시세의 90% 수준인 점 고려할 때 시세차익의 63% 수준
ㅇ 반면, 이익공유형 II는 추후 시장에 자유롭게 매각이 가능하며, 대출 평균 잔액에 비례하여 수분양자가 차익을 가져갈 수 있는 구조
- 아울러, 환매를 통해서만 정산 의무가 종료되는 나눔형과 달리 이익공유형 Ⅱ는 주택을 매각하지 않더라도 대출 상환을 통해 정산 의무를 종료할 수 있다는 점에서도 수분양자의 선택지가 확대됨
◆ 한눈에 보기
· 발행 기관 : 정책브리핑
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