서울 광진구 광장동 광장극동아파트에서 1·2차 통합 재건축을 둘러싼 갈등이 대지지분과 한강 조망 가치를 어떻게 나눌지를 놓고 불거졌다. 조합 설립 동의율 72%를 알리는 현수막 아래에는 1차 5동 주민 명의로 동의서 제출에 반대하는 현수막이 걸렸고, 일부 소유주는 ‘독립정산제’를 요구하고 있다. 재건축 주민협의체는 협의가 이뤄지지 않을 경우 5동을 사업구역에서 제외하는 방안까지 검토 중이다. 광장극동은 1·2차를 합쳐 최고 49층, 2049가구 규모로 재건축을 추진하고 있다. 단지 전체의 통합 추진과 5동 소유주들의 별도 정산 요구가 맞서면서 조합 설립 동의 절차에도 관심이 쏠리고 있다.
대지지분과 한강 조망 가치가 쟁점
광장극동에서 갈등의 중심에 선 곳은 1차 5동이다. 이 동은 전용면적 156㎡ 84가구로 구성돼 있고, 가구당 대지지분은 95.05㎡다. 단지 내 다른 주택과 비교해 큰 대지지분을 가진 데다 한강 조망 여건도 갖췄다. 단지 전체는 1·2차 통합 재건축을 추진하고 있지만 5동 일부 소유주는 통합 정산 방식으로는 현재 자산가치를 충분히 인정받기 어렵다고 주장하고 있다.
5동 주민들이 내건 현수막에는 “동의서 제출하면 1차 용적률·대지지분 다 빼앗긴다”는 문구가 적혀 있다. 별도로 걸린 현수막은 ‘독립정산제 관철’을 요구한다. 독립정산은 통합 사업에 참여하되 5동의 사업비와 수익을 별도로 계산해 달라는 요구다. 사업구역을 나눠 별도 재건축을 하는 방식과는 다르다. 즉 현재 갈등은 5동이 통합 재건축에 참여할지 여부만이 아니라, 참여할 경우 기존 대지지분과 조망 여건 등 자산의 차이를 정산에 어떻게 반영할지를 놓고 벌어지고 있다.
광장극동 재건축사업 주민협의체는 설명회 등을 통해 5동의 조합 설립 동의율을 높이는 방안을 추진하고 있다. 다만 협의가 이뤄지지 않을 경우 토지분할 소송을 거쳐 5동을 사업구역에서 제외하는 방안을 검토 중이다. 이처럼 일부 동을 기존 사업에서 빼고 나머지 구역을 재건축하는 방식은 ‘제척 재건축’으로 불린다. 협의체의 검토안은 아직 5동을 제외한 사업이 확정됐다는 뜻은 아니다. 동의율을 높이기 위한 협의와 함께 제척 가능성도 검토 대상에 오른 상태다.
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 광장극동 통합 재건축 계획 | 2049가구 |
| 광장극동 계획 최고 층수 | 49층 |
| 1차 5동 전용면적 | 156㎡ |
| 1차 5동 가구 수 | 84가구 |
| 1차 5동 가구당 대지지분 | 95.05㎡ |
전체 동의율 높아도 5동 요건 남아
광장극동은 현재 조합 설립을 위한 동의서를 받고 있다. 조합 설립 현수막에는 전체 동의율 72% 달성이 적혀 있지만, 5동 동의율은 30%대에 머무는 것으로 알려졌다. 재건축 조합 설립에는 전체 동의율뿐 아니라 토지면적 기준과 동별 동의 기준도 적용된다. 이에 따라 단지 전체 동의율이 높더라도 특정 동의 동의 요건이 충족되지 않으면 조합 설립에 차질이 생길 수 있다. 광장극동에서 5동 동의율이 별도로 거론되는 이유도 전체 수치만으로 조합 설립 절차가 마무리되지 않기 때문이다.
도시정비법상 재건축 조합을 설립하려면 전체 구분소유자 70% 이상과 토지면적 70% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요하다. 이와 함께 동별 구분소유자 과반의 동의도 받아야 한다. 광장극동의 전체 동의율 72%는 조합 설립 안내 현수막에 제시된 수치이며, 5동 동의율은 30%대인 것으로 알려졌다. 전체 기준과 동별 기준이 각각 적용되는 만큼 5동의 동의율을 끌어올리지 못하면 조합 설립 절차가 영향을 받을 수 있다. 주민협의체가 설명회 등을 통해 동의를 구하는 한편, 토지분할 소송을 통한 제척 방안도 검토하는 배경이다.
5동의 요구는 통합 사업 자체를 무조건 거부하는 것과 구분된다. 일부 소유주는 사업비와 수익을 별도로 계산하는 독립정산을 요구하고 있다. 통합 재건축에 함께 참여하면서도 자산가치에 따른 정산은 별도로 하자는 취지다. 반면 주민협의체가 검토하는 제척은 5동을 사업구역에서 빼고 나머지 구역의 사업을 추진하는 방식이다. 요구가 받아들여지지 않을 경우 협의와 별개로 구역을 분리하는 절차를 검토한다는 점에서 두 방안은 사업의 범위와 정산 방식에서 차이가 있다. 현재 자료상 독립정산 요구가 수용됐거나 5동 제척이 확정된 것은 아니다.
제척 추진에도 소송과 설계 변경 변수
5동을 사업구역에서 제외하는 방안이 추진되면 토지분할 소송과 정비계획 변경 등이 뒤따를 수 있다. 일부 동을 빼는 것이 곧바로 사업 기간 단축으로 이어지는 것은 아니다. 소송에 시간이 걸릴 수 있고, 사업구역이 달라지면 기존 정비계획과 설계를 손봐야 할 가능성이 있다. 도로와 주차장 등 기반시설, 단지 배치도 다시 검토 대상이 될 수 있다. 제외된 5동은 통합 사업에서 빠진 뒤 별도 재건축의 사업성과 기반시설 확보 문제를 따져야 한다. 현재 광장극동에서 검토되는 것은 제척 방안이며, 구체적인 토지분할 절차나 변경 계획은 확정되지 않았다.
사업구역에서 일부 동이 빠지면 남은 구역의 일반분양 물량이 줄어들 수 있다. 일반분양 물량 감소나 도로·주차장 재설계에 따른 추가 비용은 남은 조합원의 분담금에 영향을 줄 수 있다. 토지분할 소송과 정비계획 변경이 길어질 경우 사업 지연에 따른 비용 부담도 발생할 수 있다. 정비업계에서는 자산가치와 분담금 이견을 좁히는 데 시간이 들면 공사비 인상과 금융비용 증가에 노출될 수 있다고 설명한다. 단지를 나눠 추진하는 선택은 갈등 조정에 소요되는 시간을 줄이려는 방안으로 거론되지만, 그 과정에서 추가 절차와 비용이 생길 수 있다는 점도 함께 제기된다.
정비업계 한 관계자는 “갈등을 조정하느라 수년을 허비하기보다 구역을 쪼개더라도 속도를 내는 것이 유리하다는 판단에 분리 재건축을 선택하는 단지가 늘고 있다”고 말했다. 이어 “다만 제척이나 분리 추진 시 일반분양 물량이 줄어들거나 도로·주차장 등을 재설계하면서 개별 조합원의 분담금이 크게 늘어날 수 있어 합의점을 찾는 노력이 필요하다”고 했다. 광장극동의 경우 전체 동의율은 72%로 안내됐지만, 5동 동의율은 30%대에 머물고 있어 통합 사업의 동의 절차와 자산가치 정산 문제가 함께 남아 있다.
다른 단지에서도 나타난 사업구역 분리
서울 강동구 명일동 삼익맨숀아파트에서는 가장 큰 전용면적 146㎡로 구성된 5동 소유주들과 자산가치 평가 등을 둘러싼 갈등이 있었다. 협의가 이뤄지지 않자 재건축 추진위원회가 토지분할 소송을 제기했고, 이후 5동을 제외한 사업을 추진하고 있다. 올해 7월 서울시 통합심의를 거친 계획에서도 5동은 기존 건물을 남겨두는 존치구역으로 반영됐다. 광장극동에서 검토 중인 제척 방안과 마찬가지로 특정 동의 자산가치와 사업 참여를 둘러싼 이견이 사업구역 조정으로 이어진 사례다.
함께 재건축을 논의하던 단지가 별도 사업으로 방향을 바꾼 사례도 있다. 강남구 압구정 한양7차는 압구정 6구역에서 한양5·7·8차 통합 재건축이 논의됐지만 별도 사업 절차를 밟고 있다. 강남구는 지난 6일 한양7차를 ‘압구정 특별계획구역 6-1’로 나눠 최고 49층, 268가구로 재건축하는 정비계획 변경안을 공람·공고했다. 한양7차 사례는 기존 단지 안의 특정 동을 제외하는 광장극동·삼익맨숀과 추진 방식은 다르지만, 함께 논의하던 사업을 나눠 진행한다는 점에서 비교된다.
광장극동의 통합 재건축 계획은 최고 49층, 2049가구다. 반면 현재 논의의 초점인 1차 5동은 84가구로, 가구당 대지지분과 한강 조망 여건을 둘러싼 이견이 조합 설립 절차와 맞물려 있다. 주민협의체는 동의율을 높이기 위한 설명 등을 이어가면서 협의가 이뤄지지 않을 경우 토지분할 소송을 거쳐 5동을 제외하는 방안을 검토하고 있다. 독립정산 요구와 제척 검토가 어떤 합의나 절차로 이어질지는 정해지지 않았다.
광장극동 주민협의체는 5동의 조합 설립 동의율을 높이는 방안을 계속 협의하고, 합의가 이뤄지지 않으면 토지분할 소송을 통한 제척 여부를 검토할 예정이다. 조합 설립 동의율과 독립정산 요구, 사업구역 조정 방안이 함께 논의되는 가운데 1·2차 통합 재건축 계획은 최고 49층, 2049가구로 제시돼 있다.
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