[신간] 한국 도시 2027

「한국 도시 2027」이 2026년 11월 5일 나왔다. 지은이는 김시덕 지음이다. 펴낸 곳은 열린책들이다.

분야는 경제경영, 정가는 26,000원, ISBN은 9788932926032이다.

책소개는 다음과 같다.

〈선거 없는 태풍의 눈〉 속에서 비로소 드러나는 것들 부동산 투자자에게 2027년이 특별한 이유 지난 몇 년간 한국의 부동산 이슈는 선거 일정에 맞춰 등락했다.

2024년 총선부터 2025년 대선, 2026년 지방선거까지 잇달아 치러지는 동안 철도 연장과 신공항, 대규모 산업단지 같은 약속이 전국을 덮었고, 상당수는 분양 광고의 문구가 되었다. 하지만 공언은 좀처럼 지켜지지 않는다.

지방선거로 시장이 바뀐 대전에서는 트램 개통 목표가 2030년 하반기로 밀렸고, 인천에서는 신임 시장이 7호선 청라 연장 사업이 최대 3년 늦어질 수 있다고 밝혔다. 2026년 6월 끊긴 남북 구간을 잇겠다던 GTX-A는 공사 현장의 철근 누락이 드러나면서 개통 시점조차 가늠하기 어려워졌다.

이 책의 1부는 이런 공약과 현실의 괴리를 공들여 추적하며, 목표 연도가 2028년 총선이나 2030년 대선에 맞춰 잡힌 사업일수록 한 번 더 의심해 봐야 한다고 경고한다.

김시덕 박사가 정치권의 공약을 들여다보는 기준은 명쾌하다. 정책보다는 산업을, 호재보다는 입지를 따라가는 것이다.

2025년 10월 정부가 토허제 구역을 넓히면서 기흥과 동탄을 대상에서 뺐을 때, 김시덕 박사는 반도체 공장의 핵심 배후지가 제외된 결정을 납득하지 못했고 이후에도 여러 매체에서 동탄 이야기를 이어 갔다. 그리고 8개월 뒤 두 곳은 결국 규제 지역이 되었다.

토허제가 가격을 잠시 누를 수는 있어도 결국 그 지역의 미래 가치는 산업이 결정한다는 사실이 증명된 것이다.

산업을 따라 남진하는 자본 부동산 대박의 불씨는 아직 살아 있다 김시덕 박사 이전부터 경기 남부의 반도체 벨트가 확장강남, 즉 새로운 강남이 될 것이라 공언해 왔다. 서울 강남에서 동남쪽으로 뻗은 이 지역은 수원, 용인, 화성, 평택을 지나 천안, 아산, 청주 서북부까지 이어져 있다.

저자는, 2026년 7월 이재용 삼성그룹 회장이 아산을 두고 30여 년 전에는 드넓은 포도밭이었다고 회고한 순간을, 강남이 배밭이었던 시절과 겹쳐 서술하며 확장강남론에 힘을 더한다.

반도체 공장은 서울에서 한 시간 안에 있어야 한다던 이병철 삼성 창업주의 기준, 서울에서 60~100킬로미터 떨어진 값싼 땅에 집과 철도를 놓고 산업단지를 건설하자던 이건희 전 삼성 회장의 구상이 바로 이 남쪽 도시들 위에서 실현되고 있다는 것이다.

이 책은 SK하이닉스와 삼성전자의 용인 공장이 각각 2027년과 2029년부터 가동에 들어가면, 반도체 벨트 주변 집값은 공장들이 완성될 때까지, 그리고 그 뒤로도 상당 기간 꾸준히 오를 것으로 내다본다.

정부가 지금의 규제 기조를 유지한다면 토허제 구역 역시 평택과 천안, 아산 일부, 청주 SK하이닉스 주변까지 확대될 수 있다.

다만 이 전망에는 시한이 있다. 장기투자로 자산을 설계하려는 독자에게는 어쩌면 이쪽 정보가 더 중요할 것이다. 이 책은 현재의 반도체 호황이 최소한 2028년까지는 이어진다고 보지만, 그 이후는 예측을 삼간다.

1980년대 호황을 누리던 일본 반도체가 미국과 충돌한 끝에 꺾여 버린 역사를 굳이 언급하는 것도 한국 기업의 장기 독점을 당연하게 여기는 낙관을 경계하기 위해서다. 이는 800조 원 투자 규모가 거론된 서남권 반도체 클러스터에도 적용된다.

공장이 들어서기로 한 부지의 광주 군공항은 아직 어디로도 옮겨 가지 않았고 공장에 댈 물과 전기를 어디서 끌어올지도 정해지지 않았으니, 옛 광주와 그 주변 부동산은 서두르기보다 긴 호흡으로 지켜볼 대상이라는 게 그의 조언이다.

그는 〈어디가 오를지〉를 넘어 〈언제까지 오를지〉를 묻는다는 점에서, 낙관하는 자이기보다 계산하는 자다.

결절점, 배후 지역이라는 교통의 키워드 동서고금의 노른자위 땅 산업이 땅의 가치를 견인한다면, 교통은 땅값의 높낮이를 빚는다. 하지만 교통만큼 부풀려지기 쉬운 호재는 없다.

책은 선거 때마다 되풀이되는 지하화와 연장, 급행 공약이 실제로 어떤 결말을 맞는지 사례들을 따라가며, 분양 광고의 논리를 현실의 논리로 바꿔 읽는 법을 알려 준다.

지하화가 위아래 두 겹의 길을 만드는 입체화로 귀결되는 경우가 많다는 것, 역세권을 여러 개 겹쳐 내세우는 단지일수록 모든 역에서 멀기가 쉽다는 것, 숲세권을 앞세운 단지가 산사태 위험 지역일 수 있다는 것이 이 같은 감식의 결론이다.

철도 사업 또한 지자체 공식 계획에 반영된 뒤에도 착공까지 7~10년이 걸리는 게 보통이라 신중히 살펴야 할 호재다. 민자적격성 조사를 통과했다는 소식이 사업 확정을 뜻하지도 않는다.

이 책은 여러 철도 노선이 한꺼번에 교차하는 지점들을 눈여겨본다.

경강선과 동탄인덕원선이 만나는 안양 인덕원역이 경기 남부의 핵심 결절점이 되리라는 전망, 고양 대곡역과 부천종합운동장역이나 안산 초지역처럼 철도 노선 여럿이 지나갈 예정이면서도 아직 역세권 개발이 더딘 곳들에 대한 분석이 투자자들을 사로잡는다.

또 판교를 성공으로 이끈 가장 큰 힘이 강남 접근성이었다는 점을 짚으며, 전국 곳곳에서 들려오는 〈제2의 판교〉 구호를 어떻게 받아들여야 하는지도 알려 준다.

9개 권역으로 다시 들여다보는 2027년 한국 부동산 지도 책의 후반부에서는 전반부에 세운 호재 판단의 기준을 가지고 전국 9개 권역을 살핀다.

대서울권에서는 서울이 인구를 늘리기보다 생활의 쾌적함을 지키는 쪽을 택하면서 경기도로 정치적 주도권이 넘어가는 흐름, 같은 1기 신도시 안에서도 한강 남쪽과 일산의 재건축 속도가 갈리는 이유를 다룬다. 동남권에서는 방위산업이 떠오르는 사이 조선, 석유화학, 철강이 흔들리는 산업 지형을 파고든다.

부전마산선이 부분개통만 해도 김해 장유 일대가 먼저 수혜를 입으리라 예측하는 동시에 영덕에 들어설 원전의 경제 효과가 포항으로 집중될 가능성을 짚는다. 중부권에서는 SK하이닉스 청주공항과 오송, 오창, 청주공항이 이루는 사각형 권역이 세종과 맞붙으며 만들어 낼 변화를 살핀다.

대구, 구미, 김천, 동부 내륙, 동해안, 전북 서부, 전남 서부, 제주의 여섯 소권에서도 행정통합과 공공기관 이전, 새 철도와 원전 같은 굵직한 변수가 각 지역의 희비를 어떻게 가를지를 현장 사진을 곁들여 보여 준다.

부동산에서 가장 값비싼 실수는 늦게 사는 것이 아니라 잘못된 호재를 좇는 것이다. 과거를 후회하며 뒤늦게 남의 땅을 치고 싶지 않은 독자라면, 선거의 소란이 가라앉은 2027년 한 해를 이 책과 함께 시작하기를 권한다. 한 해 동안 단련한 안목이 앞으로의 10년 부동산 투자를 좌우하게 될 테니 말이다.

목차는 다음과 같다.

한국 도시를 나누는 아홉 개의 권역 들어가며 1부 2027년, 태풍의 눈 안에서 볼 것들 1장 선거는 끝났는데 왜 더 혼란스러운가━ 2026~2027년의 핵심 안건 세계 경찰의 퇴장, 그리고 인질이 된 도시들 반도체와 미국 ━ 40년 전 일본은 어떻게 꺾였는가 반도체와 한국 ━ 황금알 낳는 거위를 가만두지 못하는 정치 공공기관 이전과 행정통합 ━ 세종이라는 마지막 카드 2027년의 세 가지 관전 포인트 ━ 준공 연도는 희망사항이다 2장 조용한 3차 대전 ━ 신냉전이 한국 도시에 도착하는 방식 실질적인 3차 대전 상태 ━ 전쟁의 영향은 한국을 피해 가지 않는다 CRINK(중국·러시아·이란·북한)의 부상 ━ 오늘날 ‘악의 축’, 후견인은 중국 “하나의 한국이라는 개념은 끝났다One Korea Is Dead” ━ 여권을 내밀고 들어온 북한 축구팀 신냉전과 한국 산업 ━ 잠시 열린 문, K-방산의 유효기간 3장 800조 원의 지도 ━ 반도체가 다시 그리는 산업과 인구 반도체 ━ 돈은 어디로 흐르는가 서남권 반도체 클러스터는 지어질 수 있는가 ━ 착공식까지 하고 사라진 공단들 반도체공장은 어디에 들어서야 하나 ━ 이병철 삼성 창업주의 기준 반도체와 도시 개발 ━ 통영과 거제의 운명이 갈린 이유 용수·전기 ━ 물과 전기는 어디서 오나 산업과 인구 ━ 반도체 다음을 준비하는 사람들 바이오산업과 오송도 ━ 메모리가 마지막일 거라던 이건희의 말 석유화학과 서산·여수·울산 ━ 같은 충남 안에서 갈리는 운명 드론과 자율주행 ━ 변화는 언제나 변방에서 시작된다 외국인과 산업 ━ 지역 경제의 생명줄을 자르는 공약들 겉 다르고 속 다른 말들 ━ ‘트리플 역세권’은 세 역에서 다 멀다는 뜻 4장 공약은 지하철을 개통하지 않는다 ━ 교통·관광 산업과 교통 ━ 분양 광고가 3년 사이에 말을 바꾼 이유 선거와 교통 ━ 공약의 다섯 가지 메뉴 지하화 ━ 지하화는 입체화의 다른 말이다 연장 ━ 1년 내 착공?

하남시의 연 200억 적자 급행 ━ 세계 최장 완행 광역철도가 될지도 모르는 7호선 폐지 ━ 한번 걷어 낸 철길은 다시 놓지 못한다 교통요금 무료화 ━ 따뜻한 아이스 아메리카노와 같은 말 하지만 현실은 개통 연기 ━ 착공까지 7~10년이 정답이다 민자사업과 재정사업 ━ 희망고문을 걸러 내는 안목 철도의 미래는?

━ 고속철도라 부를 수 없게 된 고속철도 트램과 BRT ━ 무늬만 도시철도 항만 ━ 크루즈선이 와도 보여 줄 것이 없다면 공항 ━ 옮기려는 공항, 키우려는 공항 2부 3대 메가시티와 6대 소권의 2027년 5장 대서울권 ━ 확장강남은 어디까지 남진하는가 지방선거 이후 ━ 재선된 시장들의 사법 리스크 교통 이슈 ━ 계획은 늘 다음으로 넘어간다 지방선거 전후 서울의 철도 공약과 정책 ━ 끝없는 희망고문 서울과 경기도·인천 사이 ━ 앉아 가던 강동구민이 서서 가게 된 뒤 경기도와 인천 사이 ━ 1차와 2차 계획을 나란히 놓고 보면 개발 이슈 ━ 서울에 남은 큰 땅 서울의 대규모 재개발·재건축은 가능한가 ━ 인구가 늘지 않아도 좋다는 선택 확장강남을 따라 남진하는 토허제 ━ 다음은 평택 지제, 아산, 청주인가 2026~2027년 주요 개발 상황 ━ 삼성에서 잠실까지, 40년 만의 재개 6장 동남권 ━ 방산 외 나머지는 흔들린다 산업 이슈 ━ 방산은 뜨고 조선·석유화학·철강은 흔들린다 철도 이슈 ━ ‘지하화 신앙’이 부전마산선을 5년 늦췄다 울산, 포항 ━ 영덕에 지은 원전의 과실은 포항으로 간다 부산 ━ ‘노인과 바다’ 소리를 듣지 않으려면 김해, 창원 ━ 인구 98만 명으로 내려앉은 특례시 광양만권 ━ 물과 전기만 대는 쪽과 공장을 돌리는 쪽 7장 중부권 ━ 세종이 완성되어야 분명해질 미래 청주, 충주 ━ 100년째 이어지는 주도권 경쟁 청주 서북부의 사각형 권역 ━ 현재의 먹거리와 미래의 먹거리가 한자리에 세종 ━ 해양수산부가 떠난 뒤 남은 불안 대전 ━ ‘제2판교’는 ‘제2강남’에 이은 상투구가 되었다 8장 대구·구미·김천 소권 ━ 3대 도시라는 환상을 버리는 데서부터 교통 이슈 ━ 모노레일과 AGT 사이를 오간 4호선 대구 ━ ‘3대 도

지은이 소개는 다음과 같다.

김시덕 (지은이)

도시문헌학자이자 도시 답사가.

고려대학교 일어일문학과 학부와 석사 과정을 거쳐, 일본의 국립 문헌학 연구소인 국문학연구 자료관(총합연구대학원대학)에서 박사 학위를 받았다. 고려대학교 일본연구센터 HK연구교수와 서울대학교 규장각한국학연구원 HK교수를 역임했다. 2021년 제70회 서울특별시 문화상(학술 부문)을 수상했다.

2025년부터 출간되고 있는 〈한국 도시〉에서는 매년 변화하는 국제정세, 정치, 경제, 문화 등 요인을 복합적으로 고려하여 한국 도시들의 경제지형학적 미래를 예측한다. 또한 주류의 역사가 아닌 서민들의 삶에 초 도시문헌학자이자 도시 답사가.

고려대학교 일어일문학과 학부와 석사 과정을 거쳐, 일본의 국립 문헌학 연구소인 국문학연구 자료관(총합연구대학원대학)에서 박사 학위를 받았다. 고려대학교 일본연구센터 HK연구교수와 서울대학교 규장각한국학연구원 HK교수를 역임했다. 2021년 제70회 서울특별시 문화상(학술 부문)을 수상했다.

2025년부터 출간되고 있는 〈한국 도시〉에서는 매년 변화하는 국제정세, 정치, 경제, 문화 등 요인을 복합적으로 고려하여 한국 도시들의 경제지형학적 미래를 예측한다.

또한 주류의 역사가 아닌 서민들의 삶에 초점을 맞춰 도시의 역사와 문화를 기록한 〈한국 도시 아카이브〉 시리즈도 『서울 선언』(2018 세종도서 선정), 『갈등 도시』(2020 세종도서 선정), 『대서울의 길』, 『한국 문명의 최전선』으로 언론과 대중에 큰 주목을 받았다.

시리즈의 다섯 번째 책 『중부권 메가시티 사용 설명서』를 펴내며 이어지고 있다.

그 밖의 주요 저서로 『동아시아, 해양과 대륙이 맞서다』, 『일본의 대외 전쟁』, 『전쟁의 문헌학』, 『일본인 이야기 1, 2』, 『우리는 어디서 살아야 하는가』, 『문헌학자의 현대 한국 답사기 1, 2』, 『철거되는 기억』, 『한국 도시의 미래』, 『도시문헌학자 김시덕의 강남』 등이 있다.

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