전월세 전환율 공식…보증금을 월세로 바꿀 때 어떻게 계산하나

전월세 전환율 공식은 전세금의 일부 또는 전부를 월세로 바꿀 때 한 달 월세가 얼마여야 균형이 맞는지 구하는 계산식이다. 전환율은 보증금 차액에 붙는 연 단위 이자율로 이해하면 쉽다. 이 기사는 전월세 전환율의 뜻과 계산 방법, 상한이 정해지는 구조, 통계 수치와 법정 상한의 차이, 계산 때 자주 어긋나는 지점을 차례로 정리한다.

공식은 한 줄이고, 바뀌는 것은 전환율이다

기본식은 월세 = (전세금 − 월세로 바꾼 뒤 남기는 보증금) × 전환율 ÷ 12 이다. 괄호 안은 월세로 돌리는 금액, 곧 보증금에서 줄어드는 몫이다. 전환율은 연 단위 백분율이므로 한 달 몫을 얻으려면 12로 나누어야 한다. 공식 자체는 변하지 않고 해마다 달라지는 것은 전환율 값뿐이다.

거꾸로 월세에서 전환율을 구할 수도 있다. 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세금 − 남기는 보증금) 이다. 계산 연습으로 전세금 2억 원, 남기는 보증금 5천만 원, 전환율 5%라고 가정해 보자. 월세로 돌리는 금액은 1억 5천만 원이고, 여기에 0.05를 곱해 12로 나누면 월세는 62만 5천 원이다. 이 숫자는 연습용 가정일 뿐 실제 적용값이 아니다.

전환율의 뜻과 상한이 만들어진 이유

전월세 전환율에는 두 가지 뜻이 섞여 쓰인다. 하나는 법이 정한 상한으로, 이를 넘겨 월세를 정하지 못하게 막는 기준이다. 다른 하나는 공공기관이 거래 자료로 집계하는 통계 수치로, 시장에서 실제로 형성된 평균 수준을 보여 준다. 검색할 때 두 가지가 한데 섞이는 일이 잦아서 혼란이 생긴다.

상한을 둔 취지는 집주인과 세입자의 정보와 협상력 차이를 줄이는 데 있다. 월세 전환 때 높은 이율을 요구하면 세입자의 주거비 부담이 크게 늘기 때문이다. 주택임대차보호법은 기준금리에 일정한 이율을 더한 비율과 대통령령으로 정한 이율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 하는 구조를 둔다. 구체적인 숫자는 기준금리와 시행령에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 법령과 공식 안내에서 직접 확인해야 한다. 상한을 넘겨 정한 월세는 넘은 부분의 효력이 문제 되므로, 계약서를 쓰기 전에 계산해 두는 편이 안전하다.

계산에서 어긋나는 지점과 경우별 차이

가장 흔한 실수는 세 가지다. 전세금 전체에 전환율을 곱해 버리는 것, 12로 나누는 것을 빠뜨리는 것, 남기는 보증금을 빼지 않는 것이다. 또 통계상 평균 전환율을 법정 상한으로 착각하는 경우도 많다. 통계는 지역별로 따로 집계되고 서울처럼 지역마다 값이 다르지만, 그 값이 곧 계약에서 허용되는 한도는 아니다.

경우에 따라 쓰는 식도 달라진다. 전세를 월세로 바꾸는 전환에는 앞의 공식을 쓴다. 월세를 전세로 되돌리는 역전환에는 전세금 = 남기는 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 을 쓴다. 갱신 때 월세를 올리는 경우와 처음부터 월세로 맺는 신규 계약은 상한이 적용되는 범위가 다를 수 있다. 자신의 계약이 어느 경우인지 먼저 가려야 한다.

무엇을 어떤 순서로 확인하나

판단은 네 단계로 나누면 편하다. 먼저 계약이 전환인지 갱신인지 신규인지 가른다. 다음으로 월세로 돌릴 금액을 정하고, 그다음 해당 상한과 통계 수치를 공식 자료에서 찾는다. 마지막으로 공식에 넣어 월세를 계산한 뒤 상한과 견주어 본다.

법정 상한의 구조는 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법과 시행령을 찾아 읽으면 된다. 기준금리는 한국은행 안내에서, 지역별 통계 전환율은 한국부동산원 부동산통계 안내에서 확인할 수 있다. 계산 결과가 상한을 넘는지 판단이 서지 않으면 주민센터나 공공 주거 상담 창구에서 계약서를 가져가 문의하면 된다.

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