「신방수 세무사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 : 실전 편」(부제 2027 개정판)이 2026년 10월 7일 나왔다. 지은이는 신방수 지음이다. 펴낸 곳은 매일경제신문사이다.
분야는 경제경영, 정가는 22,000원, ISBN은 9791124026601이다.
책소개는 다음과 같다.
부동산 매매사업자로 등록하면 정말 세금이 줄어들까?
- 취득부터 보유·처분까지, 매매사업자가 알아야 할 세금과 절세전략 부동산 매매사업자로 등록한다고 무조건 세금이 줄어드는 것은 아니다. 매매사업성을 인정받을 수 있는지, 비교과세는 어떻게 적용되는지, 취득부터 보유·처분까지 어떤 세금이 발생하는지를 종합적으로 따져봐야 실제 절세효과를 판단할 수 있다.
어렵게 경매에 낙찰되고 높은 가격에 매도하더라도 세금을 제대로 관리하지 못하면 기대했던 수익률이 크게 떨어질 수 있기 때문이다.
이 책은 대한민국 대표 세무 전문가 신방수 세무사가 복잡한 부동산 매매업의 세금 구조와 절세전략을 실전 중심으로 풀어낸 책이다.
경매로 취득한 부동산의 취득세·보유세·임대소득세·양도소득세부터 매매사업자의 사업자등록, 부가가치세와 종합소득세 신고까지 부동산 투자와 매매업에서 마주하는 세금 문제를 단계별로 다룬다.
특히 사업소득과 양도소득의 구분, 매매사업자의 비교과세와 양도세 중과세의 관계처럼 실제 세 부담을 좌우하지만, 일반인이 이해하기 어려운 쟁점을 집중적으로 설명한다.
단순히 매매사업자의 장점만을 강조하지 않고 단점과 주의할 점까지 함께 짚어, 자신의 거래에 매매사업자 방식이 적합한지를 스스로 판단할 수 있도록 돕는다.
복잡한 부동산 매매업 세금, 판단부터 신고까지 한 권으로 끝낸다
- 사례로 배우는 2027년 부동산 매매사업자 실전 세무 가이드 부동산 매매업의 절세는 사업자등록만으로 끝나지 않는다. 거래가 시작된 뒤에는 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고는 물론 장부 작성과 필요경비 처리, 재무제표 관리까지 이어진다.
매매사업자의 거주 주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지, 매매업을 폐업하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환하면 어떻게 과세되는지 등 상황에 따라 반드시 따져봐야 할 문제도 많다.
이 책은 복잡한 세법을 쉽게 실전에 적용할 수 있도록 ‘기본 사례 → 핵심 포인트 → 실전 연습’의 구조로 구성했다. 현장에서 발생하는 다양한 사례를 통해 문제를 해결하는 과정을 보여주고, Tip과 심층분석을 더해 실무에서 놓치기 쉬운 쟁점까지 짚는다.
부록에서는 양도소득·종합소득·법인소득의 장단점을 비교하고, 주택과 토지 매매에서 개인·매매사업자·법인 중 어떤 형태를 선택할 것인지 판단하는 데 필요한 기준도 제시한다.
경매·매매 투자자부터 이미 사업자등록을 마친 매매사업자까지, 이 책은 복잡한 세금 앞에서 막막한 독자에게 자신에게 맞는 절세전략을 세우고 신고·관리까지 이어갈 수 있도록 돕는 실전 세무 가이드북이다.
목차는 다음과 같다.
머리말 4 일러두기 12 제1장 경매(매매) 세금의 기초
1. 경매 세금과 수익률 16
2. 경매와 취득세 절세법 22
3. 경매와 보유세 절세법 30
4. 경매와 임대소득세 절세법 34
5. 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) 38
6. 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) 43 심층분석 NPL 투자와 과세방식 49 제2장 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라 54
2. 필요경비를 활용하라 58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라 68
4. 양도세 중과세를 정복하라 73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라 78
6. 부동산 매매업에 정통하라 83 심층분석 양도세 중과세 완화에 따른 그 영향 89 제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까? 96
2. 부동산 매매업의 장점 102
3. 부동산 매매업의 단점 107 심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분 112 심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까? 119 제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계 126
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들 130
3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것 135
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계 141
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계 145 심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법 150 심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해 153 제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단 160
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기 167
3. 사업장현황신고(면세사업자) 177
4. 부가가치세신고(일반과세자) 181
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자) 186 제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우) 198
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우) 205
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 212
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고 218 심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트 223 제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무 230
2. 장부 작성 시 필요경비처리법 236
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) 243
4. 실전 종합소득세 신고(종합) 250 심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 255 제8장 부동산 매매업과 재무제표의 중요성
1. 부동산과 재무상태표 264
2. 부동산과 손익계산서 270
3. 재고자산(부동산 매매업, 주택 신축판매업)과 재무제표 277
4. 유형자산(부동산 임대업)과 재무제표 284 심층분석 사업자의 부동산 거래와 재무제표의 변화 291 제9장 매매사업자의 거주 주택에 대한 비과세 적용법
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들 296
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가? 298
3. 매매사업자의 거주 주택이 비과세되지 않으면 중과세가 적용될까? 304
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까? 308
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식 313 부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교 320
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택 324
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택 329
지은이 소개는 다음과 같다.
신방수 (지은이)
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.
한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다.
MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다.
현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.
한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.
저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《열심히 사는 데 왜 남는 게 없을까?》, 《늦어도 50에 시작하는 세금 공부》, 《고소득자를 위한 절세·법인·승계 전략》, 《부동산 세금 핵심 질문 100》, 《상속세 반 토막 나는 사람들의 10년 선택》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《부동산 감정평가 세무 가이드북》, 《확 바뀐 보험 절세 가이드북》, 《개인사업자를 유지할까 법인사업자로 전환할까》, 《확 바뀐 상가 투자 세무 가이드북》, 《비거주자 부동산 절세 가이드북》, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인 사업자 세무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무 리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 90여 권이 있다.
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