권리금 계산…무엇을 기준으로 값이 정해지나

권리금은 상가를 임차해 영업하던 사람이 다음 임차인에게 넘겨주는 자리와 영업의 값어치를 뜻한다. 보증금이나 월세와 달리 법으로 정해진 금액 공식이 없고, 넘겨주는 쪽과 넘겨받는 쪽이 협의해서 정하는 값이라는 점이 가장 큰 특징이다. 이 글은 권리금이 무엇을 가리키는지, 실제로 어떤 요소를 놓고 값을 매기는지, 계약서를 쓸 때 무엇을 확인해야 하는지를 차례로 설명한다.

권리금이란 무엇인가

권리금은 흔히 세 갈래로 나뉜다. 자리 자체의 가치인 바닥권리금, 그동안 쌓아 온 단골과 매출을 넘기는 영업권리금, 인테리어와 집기를 그대로 넘기는 시설권리금이다. 실제 거래에서는 이 셋이 뒤섞여 하나의 금액으로 제시되는 경우가 많다. 그래서 권리금을 협의할 때는 이번 값이 자리 값인지, 장사가 잘 되어 온 값인지, 시설을 그대로 쓸 수 있어서 붙는 값인지를 나누어 물어보는 것이 도움이 된다. 셋을 구분해 두면 나중에 금액의 근거를 놓고 다툴 여지가 줄어든다.

권리금은 보증금과 자주 헷갈리지만 성격이 전혀 다르다. 보증금은 임대인에게 맡겨 두었다가 계약이 끝나면 돌려받는 돈이다. 반면 권리금은 임대인이 아니라 기존 임차인에게 지급하는 돈이며, 원칙적으로 돌려받는 돈이 아니다. 임대인은 권리금 거래의 당사자가 아닌 경우가 많고, 다만 새 임차인과 임대차 계약을 맺을지 여부를 결정할 권한을 가진다는 점에서 사실상 거래에 영향을 미친다.

권리금 계산은 어떻게 이루어지나

권리금에는 정해진 계산식이 없다. 그 대신 협상 과정에서 여러 요소를 함께 놓고 값을 맞춰 간다. 첫째는 그 자리의 위치와 유동인구, 상권의 성격이다. 둘째는 최근까지의 매출과 단골 규모로, 넘겨받는 사람이 영업을 이어 갔을 때 기대할 수 있는 수익과 관련된다. 셋째는 남은 임대차 기간이다. 계약 기간이 얼마 남지 않았다면 새 임차인이 안정적으로 영업할 수 있는 기간이 짧아지므로 이 부분이 값에 반영된다. 넷째는 인테리어와 설비의 상태와 사용 연한이다.

이 요소들은 서로 방향이 다르게 작용하기도 한다. 예를 들어 매출은 높지만 계약 기간이 얼마 남지 않은 자리와, 매출은 평범해도 계약 기간이 넉넉히 남은 자리는 단순히 비교하기 어렵다. 그래서 권리금은 감정평가처럼 하나의 정답이 나오는 값이 아니라, 넘기는 쪽과 받는 쪽이 각자의 기준으로 제시한 금액을 좁혀 가는 협상의 결과에 가깝다.

권리금 계약서를 쓸 때 확인할 것

권리금을 주고받기로 했다면 반드시 별도의 권리금 계약서를 작성해야 한다. 임대차 계약서와는 별개의 문서다. 계약서에는 넘기는 사람과 넘겨받는 사람의 인적 사항, 권리금의 총액과 지급 시기, 어떤 항목이 권리금에 포함되는지, 시설과 집기의 목록, 인수인계 일정을 구체적으로 적는다. 특히 시설권리금이 포함된다면 넘겨받는 설비의 상태를 항목별로 기록해 두는 것이 나중에 다툼을 줄이는 방법이다.

계약서 양식은 정형화된 하나의 틀이 정해져 있지 않지만, 앞서 말한 항목들이 빠짐없이 들어가야 한다는 점은 공통적이다. 필요하다면 공인중개사나 상가임대차 관련 상담을 지원하는 공공기관의 안내를 받아 표준적인 항목을 확인하고 계약서에 반영하는 방법이 있다. 계약서를 작성한 뒤에는 임대인에게도 새 임차인과의 임대차 계약 체결 여부를 확인해 두어야, 권리금을 지급했는데도 정작 임대차 계약이 이루어지지 않는 상황을 피할 수 있다.

권리금과 세금은 어떤 관계인가

권리금을 받은 사람에게는 그 소득에 대한 세금 문제가 따라온다. 권리금은 성격상 기타소득으로 다루어지는 경우가 많고, 신고 의무가 발생할 수 있다. 다만 구체적인 세율이나 공제 기준은 해당 연도의 세법과 국세청 고시에 따라 달라지므로, 이 글에서 특정 숫자를 제시하지는 않는다. 권리금을 주고받기 전에 국세청이나 세무 전문가를 통해 신고 방법과 시기를 확인해 두는 것이 안전하다.

또한 권리금을 지급한 사람 입장에서도 그 금액을 사업 비용으로 어떻게 처리할 수 있는지 확인이 필요하다. 시설권리금처럼 감가상각 대상이 되는 항목이 있을 수 있고, 이는 이후 사업 운영에서 세무 처리와 연결된다. 권리금을 주고받는 두 사람 모두에게 세금 문제가 걸려 있다는 점을 미리 인지하고 접근하는 것이 실무적으로 중요하다.

아래 표는 권리금을 이해할 때 자주 헷갈리는 개념들을 나란히 정리한 것이다.

영문 자료나 국제 거래 관련 문서를 볼 때 권리금은 대체로 key money 또는 premium이라는 표현으로 옮겨진다. 다만 이는 우리나라의 권리금 관행을 설명하기 위해 쓰는 번역어일 뿐, 다른 나라에 우리나라와 동일한 권리금 제도가 있다는 뜻은 아니다. 상가를 넘기고 넘겨받는 관행과 그 값을 매기는 방식은 나라마다 다르므로, 해외 자료를 참고할 때는 그 나라의 제도라는 점을 분명히 구분해서 보아야 한다.

권리금을 주고받으려는 사람이라면 먼저 자신이 다루는 값이 바닥권리금인지, 영업권리금인지, 시설권리금인지를 구분해 정리하고, 이를 뒷받침할 자료를 챙기는 것부터 시작하는 것이 순서다. 이후 임대인과의 임대차 계약 체결 여부를 확인하고, 권리금 계약서에 필요한 항목을 빠짐없이 기재한 뒤, 세금 신고와 관련된 사항은 국세청이나 세무 전문가의 안내를 통해 별도로 확인하면 된다.

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