하자보수이행증권이란…보증 기간과 발급 절차 확인법

하자보수이행증권은 공사를 맡은 시공사가 준공 이후에도 하자를 책임지고 고치겠다는 약속을 보증기관이 대신 보장해 주는 문서다. 임대인이나 발주자가 시공사에 지급해야 할 공사대금 일부를 담보로 잡아 두는 대신, 보증회사가 발행하는 증권으로 그 의무를 대체하는 방식이라 이해하면 된다. 이 글은 하자보수이행증권이 어떤 구조로 작동하는지, 하자보수보증금이나 하자보수기간과는 어떤 관계인지, 실제로 확인할 때 무엇을 살펴야 하는지를 차례로 정리한다.

하자보수이행증권이 만들어진 배경을 살펴보면 취지가 분명해진다. 공사가 끝난 뒤에도 방수나 마감, 설비 등에서 문제가 뒤늦게 드러나는 경우가 있는데, 시공사가 이미 대금을 모두 받고 나면 보수를 미루거나 회피할 우려가 생긴다. 이를 막기 위해 발주자는 공사대금 일부를 하자보수보증금 명목으로 유보하거나, 그 금액에 해당하는 보증서를 시공사로부터 받아 둔다. 하자보수이행증권은 바로 이 두 번째 방식, 즉 현금을 묶어 두지 않고 보증기관의 증권으로 갈음하는 절차에서 쓰인다.

하자보수보증금과 증권의 관계

하자보수보증금율은 공사금액 중 얼마를 하자보수 담보 목적으로 유보할지 정하는 비율을 말한다. 이 비율은 공사의 종류와 계약 조건, 관련 법령과 고시에 따라 달라지므로 특정 수치를 일률적으로 단정하기 어렵고, 실제 적용되는 값은 계약 체결 시점의 공식 기준을 통해 확인하는 것이 원칙이다. 시공사가 이 보증금을 현금으로 예치하는 대신 보증회사가 발급한 하자보수이행증권이나 하자보수보증서, 하자보수증권을 제출하면 발주자는 그 문서를 근거로 현금 예치를 갈음해 준다. 즉 증권은 현금을 대신하는 담보 수단이며, 하자가 발생했는데도 시공사가 보수하지 않을 경우 발주자는 이 증권을 근거로 보증기관에 보증금 지급을 청구할 수 있는 구조다.

하자보수기간은 어떻게 정해지나

하자보수기간은 공사가 끝난 시점부터 시공사가 하자 발생에 대해 책임을 지는 기간을 뜻한다. 이 기간은 공사의 종류나 부위에 따라 다르게 설정되는 경우가 많고, 계약서와 관련 법령·고시에서 정한 기준을 따르게 된다. 하자보수이행증권의 보증 기간은 통상 이 하자보수기간에 맞추어 설정되므로, 증권을 확인할 때는 보증 개시일과 종료일이 실제 하자보수기간과 어긋나지 않는지를 살피는 것이 중요하다. 보증 기간이 실제 하자보수기간보다 짧게 설정되어 있으면 뒤늦게 발견된 하자에 대해 보증을 청구하지 못하는 상황이 생길 수 있다.

실무에서 자주 놓치는 지점

증권을 발급받았다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아니다. 먼저 증권에 기재된 보증금액이 계약서상 하자보수보증금과 일치하는지, 보증 대상 공사와 발주자 명의가 정확한지 확인해야 한다. 또한 시공사가 부도나 폐업 등으로 더 이상 존재하지 않게 되더라도 증권 자체는 보증기관이 발행한 것이므로 보증 청구가 가능한지 여부는 증권 조건에 따라 달라질 수 있어, 발급 당시 약관을 꼼꼼히 살펴 두는 것이 안전하다. 하자보수 채권양도가 이루어지는 경우, 즉 시공사가 하자보수 의무나 관련 채권을 다른 주체에게 넘기는 경우에는 증권상의 권리관계가 함께 이전되는지도 확인 대상이 된다.

경우에 따라 달라지는 처리 방식

공사 규모가 크고 여러 공종이 섞여 있는 경우에는 공종별로 하자보수기간과 보증 비율이 다르게 적용될 수 있어, 하나의 증권으로 전체를 포괄하는지 아니면 공종별로 나누어 발급되는지를 구분해서 봐야 한다. 반대로 소규모 공사에서는 증권 대신 하자보수보증금 지급각서 형태로 시공사가 직접 지급을 약속하는 방식이 쓰이기도 하는데, 이 경우 보증기관이 개입하지 않으므로 시공사의 신용에만 의존하게 된다는 차이가 있다. 어느 방식을 택할지는 계약 당사자 간 협의와 관련 규정에 따라 정해지므로, 계약 체결 전 어떤 담보 방식이 적용되는지 명확히 해 두는 것이 바람직하다.

흔히 오해하는 부분

하자보수이행증권을 하자 자체를 예방해 주는 문서로 오해하는 경우가 있는데, 이 증권은 하자가 발생했을 때 보수 책임을 금전적으로 담보하는 장치일 뿐 하자 발생 여부와는 무관하다. 또한 증권이 발급되어 있다고 해서 발주자가 별다른 조치 없이 자동으로 보수를 받을 수 있는 것도 아니다. 하자를 확인하고 시공사에 보수를 요청하는 절차, 시공사가 이에 응하지 않을 때 보증기관에 청구하는 절차가 각각 필요하며, 이 과정에서 정해진 기한 안에 통지하거나 청구해야 하는 절차적 요건이 있을 수 있으므로 증권 약관과 계약서를 함께 확인해야 한다.

하자보수이행증권과 관련된 여러 개념을 표로 정리하면 다음과 같다.

하자보수이행증권을 다루게 되었다면 우선 계약서에 명시된 하자보수보증금율과 하자보수기간을 확인하고, 이어 발급된 증권의 보증금액과 보증 기간이 그 내용과 일치하는지 대조하는 순서로 접근하는 것이 안전하다. 세부 요율과 기간, 청구 절차는 계약 조건과 해당 시점의 관련 규정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 적용 기준은 계약서와 보증기관의 공식 약관을 통해 확인하는 것이 가장 정확하다.

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